Năm 2025, thị trường bất động sản ghi nhận sự phục hồi rõ nét khi nguồn cung mới tăng mạnh, giao dịch sôi động ở hầu hết các phân khúc. Tuy nhiên, bài toán lệch pha cung – cầu và mặt bằng giá không ngừng leo thang tiếp tục là thách thức lớn cho cả cơ quan quản lý, doanh nghiệp và người mua nhà.

Theo thống kê, năm 2025 toàn thị trường có hơn 128.000 sản phẩm nhà ở chào bán mới, mức cao nhất giai đoạn 2019–2025, tăng 88% so với năm 2024. Riêng quý IV/2025, có hơn 42.000 sản phẩm mở bán, tăng 24% so với quý trước và 48% so với cùng kỳ. Lượng tồn kho tăng nhưng chủ yếu là sản phẩm đang xây dựng, nhà ở hình thành trong tương lai, cho thấy nguồn cung cho các năm tới đã được chuẩn bị.

Dù vậy, tình trạng lệch pha cung – cầu chưa được cải thiện rõ rệt. Một số địa phương phía Nam bắt đầu có thêm dự án nhà ở thương mại giá vừa phải, giúp cân bằng cục bộ. Ngược lại, tại Hà Nội, Đà Nẵng và TP.HCM (cũ), nguồn cung nhà ở xã hội dù cải thiện vẫn quá nhỏ so với nhà ở thương mại có giá phổ biến trên 80 triệu đồng/m². Trong năm, thị trường có hơn 80.000 căn hộ chung cư mới, gấp đôi 2024, nhưng khoảng 25% trong số đó có giá trên 100 triệu đồng/m², tương đương hơn 20.000 căn – gần gấp 10 lần năm trước. Riêng Hà Nội và TP.HCM (cũ), khoảng 85% nguồn cung căn hộ mở bán mới ở ngưỡng trên 80 triệu đồng/m², trong khi nhà ở thương mại bình dân gần như vắng bóng.

Xét theo vùng, miền Bắc chiếm 48% tổng nguồn cung, tiếp tục giữ vị trí dẫn dắt. Miền Nam tăng tốc với 37%, nhờ nhiều dự án được tái khởi động sau giai đoạn trầm lắng. Miền Trung ổn định quanh mức 15%. Thị trường vẫn được dẫn dắt chủ yếu bởi các chủ đầu tư lớn, trong đó Vingroup là một trong những đơn vị cung cấp nguồn hàng lớn nhất.

Tỷ lệ hấp thụ bình quân đạt khoảng 68% trên nguồn cung mở bán mới, tương đương gần 88.000 giao dịch. Ba quý đầu năm, nhiều dự án giá cao vẫn bán tốt nhờ nhu cầu ở thực và đầu tư tăng. Bước sang quý IV, tỷ lệ hấp thụ giảm nhẹ khi nguồn cung dồn mạnh và tâm lý nhà đầu tư thận trọng hơn trước xu hướng lãi suất huy động, cho vay nhích lên. Khoảng 75% giao dịch đến từ người mua nhà thứ hai trở lên, trong đó 10% dùng đòn bẩy tài chính ngắn hạn. Đáng chú ý, tỷ lệ người trẻ mua căn nhà đầu tiên bắt đầu tăng nhờ ưu đãi thanh toán và chính sách hỗ trợ từ chủ đầu tư.

Cùng với đà phục hồi giao dịch, mặt bằng giá bất động sản tiếp tục tăng và thiết lập mức mới. Phân khúc thấp tầng, đất nền tăng 5–10%, một số khu vực đất nền khan hiếm ghi nhận mức tăng đến 20%. Trên thị trường thứ cấp, giá nhà thấp tầng tăng khoảng 20% so với cùng kỳ, tập trung ở các khu đô thị đã hình thành, hạ tầng và tiện ích hoàn chỉnh. Ngược lại, biệt thự – liền kề tại dự án dở dang, kết nối kém, thanh khoản thấp dù giá chào cao.

Phân khúc căn hộ chung cư là điểm nóng nhất. Giá chào bán mới tại Hà Nội trung bình đã lên khoảng 100 triệu đồng/m², tăng 40% so với 2024; TP.HCM (cũ) đạt khoảng 111 triệu đồng/m², tăng 23%; Đà Nẵng vượt 83 triệu đồng/m², tăng 14%. Thị trường thứ cấp Hà Nội ghi nhận mức tăng rất nhanh ở nhiều khu vực, có nơi giá mỗi căn tăng từ vài trăm triệu đến cả tỷ đồng trong thời gian ngắn, sau đó chững lại, xuất hiện hiện tượng “cắt lỗ” ở những nhà đầu tư mua theo tâm lý FOMO. Tại TP.HCM (cũ) và Đà Nẵng, giá vẫn tăng nhờ lực cầu đầu tư, đặc biệt từ nhà đầu tư phía Bắc, tập trung ở những khu vực gắn với các dự án hạ tầng lớn.

Bất động sản du lịch – nghỉ dưỡng phục hồi theo hướng chọn lọc. Nguồn cung gấp 4 lần 2024, tỷ lệ hấp thụ khoảng 55%, song giao dịch tập trung vào các đô thị biển, đại đô thị nghỉ dưỡng do chủ đầu tư uy tín phát triển, với mô hình đô thị biển đa chức năng thay thế dần sản phẩm nghỉ dưỡng truyền thống.

Các phân khúc bất động sản công nghiệp, bán lẻ và văn phòng tiếp tục duy trì xu hướng tích cực. Cả nước hiện có 478 khu công nghiệp, trong đó 324 khu đang hoạt động, tổng diện tích tự nhiên khoảng 95.700 ha, nhiều khu chuyển sang mô hình sinh thái, thông minh để hút FDI thế hệ mới. Năm 2025 cũng ghi nhận thêm hơn 418.000 m² bán lẻ hiện đại và hơn 200.000 m² văn phòng, với xu hướng dịch chuyển ra khu vực phía Tây Hà Nội, vùng ven TP.HCM, ưu tiên các tòa nhà hiện đại, đạt chứng chỉ xanh.