Bất động sản công nghiệp: Người đắp chăn bông, kẻ lạnh lùng
15-03-2021
Cả nước hiện có 370 khu công nghiệp trải dài trên 61/63 tỉnh, thành phố, nhưng chỉ có 8 địa phương là thị trường chủ lực với tỷ lệ lấp đầy cao (gần 90%) cho thấy thị trường bất động sản công nghiệp vẫn còn đó cảnh “người đắp chăn bông, kẻ lạnh lùng”.
Ảnh Dũng Minh
Thu hút đầu tư: Còn nhiều hạn chế
Báo cáo thị trường bất động sản của Bộ Xây dựng cho biết, trong quý IV/2020, tỷ lệ lấp đầy trung bình tại các khu công nghiệp tại 5 tỉnh, thành phố công nghiệp chính tại miền Bắc (Hà Nội, Bắc Ninh, Hưng Yên, Hải Dương và Hải Phòng) và miền Nam (TP.HCM, Đồng Nai, Bình Dương và Long An) đạt lần lượt 89,7% và 87%.
Cùng với tỷ lệ lấp đầy cao, mức giá thuê cũng tăng theo. Cụ thể, mức giá chào thuê đất công nghiệp tại miền Bắc và miền Nam lần lượt ở mức 1,8 triệu đồng và 1,7 triệu đồng/m2/chu kỳ thuê. Trong đó, tại các thị trường trọng điểm như Hải Phòng, Bắc Ninh và Hải Dương ở miền Bắc hay TP.HCM, Đồng Nai và Long An ở miền Nam, giá chào thuê tăng 20-30% theo năm.
Ngược lại, tại khu vực miền núi phía Bắc và Trung Bộ, tỷ lệ lấp đầy chỉ ở mức dưới 30%, giá thuê cũng thấp hơn đáng kể so với các khu vực còn lại, ở mức 768.000 đồng/m2/chu kỳ thuê.
Đánh giá thực tế trên, bà Vũ Thị Thu Hằng, Giám đốc Kinh doanh TNI Holdings Việt Nam cho rằng, có nhiều yếu tố tác động đến quyết định đầu tư vào một địa phương, đó là chất lượng cơ sở hạ tầng khu công nghiệp; chế độ, chính sách đầu tư; môi trường kinh doanh; vị trí địa lý, kết nối giao thông; nguồn nhân lực, chất lượng tay nghề lao động.
Theo bà Hằng, hiện nay, các thị trường truyền thống Hà Nội, Bắc Ninh, Hải Phòng, TP.HCM, Bình Dương, Đồng Nai… tuy chiếm lợi thế về vị trí địa lý, môi trường đầu tư, kinh doanh, kết nối giao thông…, nhưng cũng có nhiều mặt hạn chế khi quỹ đất dần hạn hẹp, mức giá đầu tư và chi phí nhân công cao… Do đó, nhà đầu tư nước ngoài có xu hướng tìm đến các địa phương tiềm năng khác như Thanh Hóa, Nghệ An, Thái Bình, Quảng Ninh… với quỹ đất lớn hơn, chi phí rẻ hơn và chính sách ưu đãi cũng hấp dẫn hơn.
Nguồn lao động có tay nghề cao là yếu tố quan trọng đối với mỗi khu công nghiệp.
Ảnh: Dũng Minh
Chuyên gia này cũng chỉ ra những hạn chế trong thu hút đầu tư vào khu công nghiệp, trong đó nhấn mạnh việc có quá nhiều chủ đầu tư tham gia vào lĩnh vực bất động sản công nghiệp dẫn đến giá đất bị “thổi” lên rất cao, có nhiều luồng thông tin chưa được kiểm chứng… gây hoang mang khi lựa chọn địa điểm đầu tư. Do vậy, các chủ đầu tư cần có cách thức quản lý và cung cấp thông tin chính thống, phù hợp với mục tiêu, nhu cầu của các nhà đầu tư để họ tin tưởng, đầu tư vào các khu công nghiệp.
Ông Vũ Công Trụ, chuyên gia về bất động sản khu công nghiệp và xúc tiến đầu tư cho biết, nếu như trước đây có không ít chủ đầu tư hạ tầng và chính quyền một số địa phương tập trung kêu gọi đầu tư các dự án có hiệu suất vốn lớn (tối thiểu 10 triệu USD/héc-ta) và ít thâm dụng lao động (dưới 120 lao động/héc-ta) hoặc sử dụng công nghệ cao, thì những năm gần đây những yếu tố này ít được chú trọng, mà chủ yếu là để lấp đầy diện tích đất trống trong các khu, cụm công nghiệp tại các địa bàn trọng điểm về thu hút đầu tư, vô hình trung tạo ra sự cạnh tranh không lành mạnh về thu hút đầu tư giữa các địa phương. Cùng với đó, tính chọn lọc trong tiếp nhận và tạo thuận lợi cho dự án FDI còn mang tính chủ quan và tùy tiện, chưa thực sự coi trọng tính chất địa lý kinh tế của địa điểm đầu tư.
“Ngoài số ít chủ đầu tư lớn có chiến lược phát triển dài hạn, bài bản, thì phần đông còn lại là các chủ đầu tư tay ngang, cảm tính khi chọn đầu tư các dự án khu công nghiệp, cụm công nghiệp, dẫn tới nhiều dự án bị bỏ hoang nhiều năm, gây lãng phí tài nguyên đất đai và làm ảnh hưởng tới môi trường đầu tư tại các địa phương”, ông Trụ nói.
Phát triển theo chuỗi
Đánh giá về xu hướng dịch chuyển đầu tư hiện tại, bà Vũ Thị Thu Hằng cho rằng, các tập đoàn đa quốc gia có xu hướng tìm kiếm, dịch chuyển cơ sở sản xuất sang các nước ASEAN láng giềng (“Chiến dịch China+1”) để tránh phụ thuộc vào Trung Quốc, trong đó Việt Nam được xem là điểm đến an toàn, hấp dẫn của các dòng vốn đầu tư trong khu vực cũng như toàn cầu nhờ nhiều lợi thế như có nền kinh tế với độ mở lớn với một loạt hiệp định thương mại tự do được ký kết như như CPTPP, EVFTA, RCEP…, Chính phủ tiếp tục quyết tâm cải thiện môi trường kinh doanh, cũng như sự chủ động và quyết liệt trong công cuộc phòng chống đại dịch Covid19…
Để có thể thu hút đầu tư, đặc biệt là đầu tư nước ngoài, vào các địa phương còn kém phát triển, theo bà Hằng, chính quyền địa phương cần có các giải pháp đồng bộ trong dài hạn, đó là có giải pháp cụ thể trong cải thiện môi trường thể chế, chính sách; định hướng rõ ý tưởng phát triển trong thu hút đầu tư FDI của địa phương; cải thiện điều kiện cơ sở hạ tầng, giao thông, liên kết vùng; cập nhật bổ sung quy hoạch đầu tư khu công nghiệp tập trung; nâng cao chất lượng nhân lực của địa phương.
Cũng đưa ra giải pháp để tăng thu hút đầu tư vào các địa phương, ông Vũ Công Trụ đề cập tới việc coi trọng công tác quy hoạch. Theo chuyên gia này, công tác quy hoạch khu công nghiệp, cụm công nghiệp tại các địa phương cần gắn liền với thị trường tiêu thụ và kênh bán hàng phải được ưu tiên hàng đầu.
Các địa phương mới phát triển về khu công nghiệp cần có chiến lược thu hút đầu tư rõ ràng để thu hút các loại hình sản xuất phù hơp với khả năng của địa phương thông qua các chính sách kinh tế đặc biệt, ưu đãi thuế quan, đảm bảo số lượng lao động có tay nghề cao, mạng lưới giao thông tốt và đồng bộ, đất công nghiệp có vị trí đặc địa nằm tại các cơ sở hạ tầng mới được phát triển.
“Với các địa phương thu hút đầu tư tốt với vị trí thuận lợi, có tỷ lệ lao động di cư từ các địa phương khác cao, hạ tầng giao thông và xã hội cơ bản đồng bộ và hoàn thiện thì cần tập trung thu hút các dự án trọng điểm, không tiếp nhận các dự án thuộc một số ngành thâm dụng lao động hoặc quy mô vốn trên mỗi héc-ta đất thấp”, ông Trụ nhấn mạnh.
Ngoài ra, hiện nay, việc tiếp thị và giới thiệu về tiềm năng đầu tư của các địa phương vẫn chưa được đẩy mạnh tới các nhà đầu tư nước ngoài. Do đó, mỗi địa phương cần có kế hoạch giới thiệu rõ ràng, nắm rõ các thế mạnh và vị trí của mình để tạo được lợi thế cạnh tranh trong thu hút đầu tư.
Theo Thành Nguyễn(Đầu tư chứng khoán)