Thị trường nhà ở tại TP.HCM và Hà Nội đang bước vào năm 2026 với hai sắc thái khác nhau. Nếu tại TP.HCM, phân khúc căn hộ tiếp tục chịu áp lực tăng giá do nguồn cung mới chủ yếu nằm ở nhóm trung và cao cấp, thì tại Hà Nội, thị trường lại cho thấy sự phân hóa ngày càng rõ theo khu vực và phân khúc, gắn với quá trình mở rộng đô thị và nâng cấp chất lượng sản phẩm.

Theo báo cáo mới nhất của Savills Việt Nam, giá bán căn hộ sơ cấp tại TP.HCM hiện đạt trung bình 102 triệu đồng/m2. Mặt bằng giá này tiếp tục đi lên khi nguồn cung mới vẫn nghiêng mạnh về các sản phẩm trung và cao cấp. Cụ thể, nhóm căn hộ có giá trên 110 triệu đồng/m2 chiếm tới 56% nguồn cung mới, trong khi sản phẩm dưới 50 triệu đồng/m2 chỉ còn khoảng 12%. Diễn biến này phản ánh rõ sự mất cân đối trong cơ cấu sản phẩm, đồng thời cho thấy người mua nhà ngày càng khó tiếp cận phân khúc vừa túi tiền tại khu vực trung tâm.

Dù nguồn cung còn hạn chế, thanh khoản thị trường TP.HCM trong năm 2025 lại cải thiện đáng kể. Phân khúc căn hộ ghi nhận khoảng 11.500 giao dịch, đưa tỷ lệ hấp thụ lên 82%, mức cao nhất trong 5 năm qua. Riêng quý IV/2025 có khoảng 5.000 giao dịch thành công, cho thấy nhu cầu mua nhà tăng mạnh vào cuối năm. Tuy nhiên, phần lớn nguồn cung mới trong ngắn hạn vẫn đến từ các giai đoạn tiếp theo của dự án hiện hữu hoặc các dự án tái khởi động, thay vì từ những dự án hoàn toàn mới. Điều này cho thấy quá trình phê duyệt và phát triển dự án tại TP.HCM vẫn cần thêm thời gian để cải thiện thực chất nguồn cung.

Trong giai đoạn 2026-2028, TP.HCM dự kiến sẽ có thêm khoảng 58.000 căn hộ từ 80 dự án, trong đó khu Đông tiếp tục dẫn dắt với khoảng 50% nguồn cung. Đối với phân khúc biệt thự và nhà liền kề, xu hướng dịch chuyển ra ngoài trung tâm ngày càng rõ hơn, gắn với sự phát triển của các đại đô thị và hệ thống hạ tầng liên vùng. Dự báo đến năm 2028, thị trường sẽ bổ sung khoảng 15.500 căn từ 22 dự án, với gần 90% nguồn cung tập trung tại các khu vực ngoài trung tâm như Cần Giờ, Bình Chánh, Nhà Bè và quận 12 cũ. Tuy nhiên, với những khu vực ở xa trung tâm dân cư hiện hữu, nhu cầu ở thực vẫn có thể chịu tác động bởi tiến độ hạ tầng và tốc độ hình thành cộng đồng cư dân.

Trong khi đó, thị trường Hà Nội bước vào năm 2026 với triển vọng phục hồi rõ nét nhưng mang tính phân hóa mạnh hơn. Savills dự báo nguồn cung căn hộ tương lai trong năm nay tại Hà Nội đạt khoảng 18.454 căn, chủ yếu là sản phẩm hạng A và B. Theo bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc cấp cao bộ phận nghiên cứu và tư vấn Savills Hà Nội, trong ngắn hạn giá sơ cấp tại Hà Nội vẫn sẽ tiếp tục đà tăng. Đáng chú ý, giá căn hộ thứ cấp hiện đã cao hơn giá sơ cấp ở nhiều phân khúc, phản ánh nhu cầu lớn đối với các sản phẩm có thể bàn giao ngay và sở hữu môi trường sống hoàn chỉnh.

Báo cáo của Savills cho thấy năm 2025, thị trường căn hộ Hà Nội đã phục hồi mạnh nhờ hạ tầng cải thiện, quy hoạch được điều chỉnh và nguồn cầu lớn. Nguồn cung mới đạt mức cao nhất trong 5 năm, chủ yếu là căn hộ hạng B. Các đại đô thị tiếp tục thu hút người mua nhờ hệ sinh thái đồng bộ và quy hoạch bài bản. Ở phân khúc biệt thự, liền kề, sức phục hồi cũng rõ nét hơn vào cuối năm 2025, khi ngày càng nhiều dự án mới ra mắt và giao dịch toàn thị trường đạt mức cao nhất trong 5 năm qua.

Theo Savills, thị trường Hà Nội trong giai đoạn tới sẽ được định hình bởi xu hướng nâng chuẩn sản phẩm và phát triển đa cực. Các dự án hạ tầng lớn như Vành đai 4, các tuyến metro và các cây cầu qua sông Hồng sẽ mở ra những khu dân cư mới, kéo giãn nhu cầu ra vùng ven và các đô thị vệ tinh. Điều này tạo nên bức tranh phân hóa rõ rệt hơn giữa khu vực trung tâm và các vùng phát triển mới.

Nhìn chung, trong năm 2026, TP.HCM được dự báo tiếp tục đối mặt với bài toán giá căn hộ leo thang do thiếu nguồn cung vừa túi tiền, còn Hà Nội sẽ chứng kiến sự phân hóa rõ hơn về nhịp độ hấp thụ, mặt bằng giá và chất lượng sản phẩm. Dù khác nhau về trạng thái thị trường, cả hai đô thị lớn đều đang chịu tác động ngày càng mạnh từ hạ tầng, quy hoạch và xu hướng dịch chuyển cư dân ra ngoài khu vực lõi trung tâm.