Thị trường bất động sản năm 2026 được dự báo bước vào một chu kỳ mới với nguồn cung tăng mạnh, dòng tiền thận trọng hơn và mức độ phân hóa rõ rệt theo phân khúc lẫn khu vực. Trao đổi với PV Tiền Phong, ông Nguyễn Anh Quê (Hiệp hội Bất động sản Việt Nam) cho rằng giai đoạn 2026–2030 mở ra nhiều cơ hội khi hàng loạt nút thắt pháp lý được tháo gỡ, thủ tục đầu tư thông thoáng hơn, giúp nguồn hàng bùng lên. Tuy nhiên, mặt trái là rủi ro dư cung nếu tốc độ ra hàng vượt khả năng hấp thụ, kéo theo thanh khoản suy giảm, thậm chí giảm giá ở một số thị trường.

Điểm đáng chú ý của chu kỳ mới là dòng tiền “chọn mặt gửi vàng” thay vì lan tỏa đồng loạt như các giai đoạn trước. Nhà đầu tư ưu tiên khu vực trung tâm, nơi có hạ tầng và quy hoạch rõ ràng, sản phẩm phục vụ nhu cầu ở thật hoặc tạo dòng tiền ổn định. Ngược lại, những dự án xa trung tâm, nhu cầu ở thấp, khả năng khai thác kém sẽ đối mặt nguy cơ mất thanh khoản khi nguồn cung tăng nhanh.

Với căn hộ chung cư, xu hướng được dự báo trái chiều. Tại Hà Nội và TP HCM, giá có thể đi ngang đến giữa năm 2026, nhưng từ nửa cuối năm áp lực nguồn cung lớn có thể tạo ra nhịp điều chỉnh giảm. Ở nhiều địa phương khác, giá căn hộ có thể tăng nhẹ do chi phí đầu vào leo thang, đặc biệt là chi phí xây dựng, vật liệu và tác động của bảng giá đất mới áp dụng từ 2026 khiến tiền sử dụng đất tăng.

Đối với đất nền, ông Quê nhận định vẫn hấp dẫn nhưng không còn vị thế “độc tôn”. Dòng tiền sẽ tập trung vào khu vực gần khu công nghiệp, khu đô thị đã hình thành, có cư dân và khả năng tạo dòng tiền; đất nền vùng sâu, thiếu hạ tầng sẽ kém hấp dẫn hơn. Bất động sản nghỉ dưỡng được kỳ vọng cải thiện nhờ du lịch phục hồi, song thị trường sẽ ưu tiên sản phẩm pháp lý rõ ràng, khai thác dòng tiền minh bạch tại các “thủ phủ” như Nha Trang, Đà Nẵng, Phú Quốc. Về địa lý, dòng tiền có xu hướng dịch chuyển vào miền Nam nhiều hơn khi mặt bằng giá miền Bắc đã neo cao trong vài năm gần đây.

Ở góc nhìn quản lý, VARS cho rằng thị trường đã chính thức bước vào “cuộc chơi” mới, đòi hỏi chuẩn mực pháp lý, minh bạch và chuyên nghiệp. Nhiều công cụ quản lý đang được thúc đẩy như trung tâm giao dịch do Nhà nước quản lý, hoàn thiện cơ sở dữ liệu đất đai, tiến tới gắn mã định danh điện tử với từng sản phẩm bất động sản, qua đó tạo nền tảng cho thị trường vận hành bền vững hơn.