Cuối năm 2025, dòng tiền trên thị trường bất động sản đang có xu hướng dịch chuyển rõ rệt sang các đô thị vệ tinh và những địa bàn giáp ranh các thành phố lớn. Câu chuyện của chị Vũ Thị Thu (Hà Nội) là một ví dụ: với ngân sách hơn một tỷ đồng và gói lãi suất ưu đãi từ ngân hàng liên kết chủ đầu tư, chị chọn xuống tiền căn hộ ven biển tại Hạ Long để làm homestay. Ban đầu còn băn khoăn về hiệu quả dòng tiền, nhưng chỉ sau hai tháng nhận nhà, chị đã nhận được nhiều lời đề nghị mua lại — tín hiệu tích cực về thanh khoản ở những điểm đến du lịch giàu tiềm năng.

Ở góc nhìn cung – cầu, đại diện CBRE Việt Nam cho biết nguồn cung tại Hà Nội đã cải thiện trong hai năm qua, trong khi TP.HCM vẫn khan hiếm dự án mới. Ngược lại, các tỉnh, thành lân cận đang nổi lên với nguồn hàng dồi dào và mức giá cạnh tranh. Số liệu nửa đầu năm cho thấy giá sơ cấp tại TP.HCM tăng khoảng 22% so với cùng kỳ, còn Hà Nội tăng 25–30% so với tháng 6.2024. Cùng thời điểm, nhiều thị trường kế cận như Bình Dương, Long An chỉ tăng 7–10%. Tính theo mức giá tuyệt đối, mặt bằng trung bình ở Hà Nội đã lên quanh 80 triệu đồng/m², TP.HCM khoảng 85 triệu đồng/m² — mức cao nhất từ trước đến nay, tính chung cả phân khúc trung cấp, cao cấp và hạng sang. Phân khúc nhà bình dân hầu như không còn xuất hiện trong bảy năm trở lại đây.

Chính vì vậy, thị trường “cấp hai” được xem là còn nhiều dư địa. Những địa bàn này nằm sát cực tăng trưởng, lại được hưởng lợi từ đầu tư công, hạ tầng mới và khung pháp lý ngày càng hoàn thiện. Với người mua hướng đến bài toán hiệu quả vốn, đây là lựa chọn cân bằng giữa mức giá dễ tiếp cận hơn và triển vọng tăng giá theo tiến độ hạ tầng.

Lời khuyên dành cho nhà đầu tư cuối năm 2025 là xác định rõ sức chịu đựng vốn và vị trí mục tiêu trước khi ra quyết định. Nếu ngân sách dưới 10 tỷ đồng và cần gần các trung tâm đô thị, có thể cân nhắc căn hộ hoặc đất nền ở những thành phố cấp hai có câu chuyện hạ tầng rõ ràng, lịch bàn giao minh bạch và khả năng khai thác cho thuê. Với ngân sách cao hơn, các sản phẩm gắn liền với đất như nhà phố liền kề, biệt thự sẽ phù hợp cho chiến lược nắm giữ trung – dài hạn.

Tổng thể, bức tranh cuối 2025 cho thấy “xoay trục” sang thị trường cấp hai là hướng đi hợp lý: biên độ giá còn, thanh khoản cải thiện và hạ tầng hỗ trợ. Trong khi đó, tại Hà Nội và TP.HCM, mặt bằng giá cao đặt ra yêu cầu thận trọng hơn về thời điểm giải ngân, cấu trúc đòn bẩy và kế hoạch nắm giữ, để tối ưu hiệu quả đầu tư mà vẫn giữ an toàn dòng tiền.