Chính phủ vừa ban hành Nghị định 291/2025/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung Nghị định 103/2024/NĐ-CP (tiền sử dụng đất, tiền thuê đất) và 104/2024/NĐ-CP (Quỹ phát triển đất). Đây là văn bản có tác động trực tiếp tới dòng tiền và nghĩa vụ tài chính của doanh nghiệp bất động sản đang triển khai dự án.

Điểm đáng chú ý đầu tiên là cách tính lại tiền sử dụng đất, tiền thuê đất khi dự án điều chỉnh quy hoạch nhiều lần. Nếu việc điều chỉnh làm thay đổi cơ cấu sử dụng đất, vị trí từng loại đất hoặc tăng hệ số sử dụng đất (FAR), chủ đầu tư phải tính lại nghĩa vụ tài chính tại từng thời điểm có quyết định điều chỉnh và tổng hợp tại lần điều chỉnh cuối cùng. Nếu điều chỉnh không làm thay đổi các yếu tố trên thì không phải tính lại. Trường hợp điều chỉnh theo yêu cầu của Nhà nước và chủ đầu tư đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính, việc tính lại sẽ so sánh giữa quy hoạch cũ (đã nộp) và quy hoạch điều chỉnh cuối cùng để xác định phần chênh lệch. Quy định này làm rõ nguyên tắc tại khoản 3 Điều 155 Luật Đất đai 2024, hạn chế thất thu và tránh điều chỉnh quy hoạch để gia tăng lợi ích.

Thứ hai, Nghị định 291 xử lý linh hoạt kinh phí bồi thường, hỗ trợ, tái định cư trong dự án có nhiều hình thức sử dụng đất. Thay vì chỉ khấu trừ theo từng loại diện tích và không áp dụng cho công trình ngầm như trước, nay kinh phí này được khấu trừ vào tổng tiền sử dụng đất, tiền thuê đất trả một lần; phần còn lại tiếp tục khấu trừ vào tiền thuê đất trả hàng năm, bao gồm cả diện tích công trình ngầm. Quy định áp dụng cho cả các dự án đã có phương án bồi thường được phê duyệt trước 06/11/2025 nhưng chưa khấu trừ hoặc chưa khấu trừ hết, giúp doanh nghiệp chủ động hơn về dòng tiền và hạch toán.

Thứ ba, Nghị định 291 điều chỉnh khoản tiền nộp bổ sung do chậm xác định giá đất. Mức thu giảm từ 5,4%/năm xuống 3,6%/năm (bằng 1/3 mức tiền chậm nộp theo Luật Quản lý thuế là 10,8%/năm), được hiệu chỉnh theo mặt bằng lãi suất, CPI và lạm phát giai đoạn 2014–2024. Thời gian tính được giảm trừ 06 tháng (thời gian cơ quan có thẩm quyền xác định giá đất cụ thể) và trừ thời gian bất khả kháng (nếu có). Quy định chuyển tiếp cho phép tính lại các khoản đã nộp theo Nghị định 103; nếu đã nộp cao hơn mức mới, phần chênh lệch được bù trừ vào nghĩa vụ tài chính khác hoặc hoàn trả bằng tiền.

Với các thay đổi trên, doanh nghiệp cần: rà soát toàn bộ dự án có/đã điều chỉnh quy hoạch, cập nhật mô hình tài chính để phản ánh nghĩa vụ tính lại theo từng mốc điều chỉnh; tập hợp đầy đủ chi phí bồi thường, hỗ trợ, tái định cư (kể cả hạng mục ngầm) để thực hiện khấu trừ theo cơ chế mới; kiểm tra khoản thu bổ sung do chậm giá đất để đề nghị tính lại, bù trừ/hoàn trả; đồng thời điều chỉnh kế hoạch dòng tiền, giá bán/giá thuê phù hợp. Việc tuân thủ đúng mốc thời gian và hồ sơ chứng từ sẽ giúp tối ưu nghĩa vụ tài chính, giảm rủi ro tranh chấp và kiểm toán sau này.