Thị trường vốn Việt Nam với những chuyển biến bất ngờ thời gian qua đang tạo nhiều áp lực cho doanh nghiệp tìm vốn. Kênh ngân hàng ghi nhận tín dụng siết chặt và lãi suất tăng dần, huy động từ trái phiếu và cổ phiếu cũng đối mặt với nhiều thách thức mới.

Trước những khó khăn bủa vây, các doanh nghiệp đang phải tìm cách thích nghi với bối cảnh mới như cải thiện quản trị, tiết giảm chi phí, thay đổi các kế hoạch tăng vốn hoặc tìm kiếm các nguồn vốn bổ sung…

Trong đó, các doanh nghiệp bất động sản gặp nhiều thách thức nhất từ siết chặt tín dụng, môi trường lãi suất cao hay thanh khoản thị trường suy yếu buộc phải trải qua cuộc “đại phẫu” để tìm cách tồn tại.

Khó huy động vốn

Thống kê của Savills ghi nhận lượng giao dịch căn hộ trong quý III ở TP.HCM giảm 89% so với quý trước đó, tương đương chỉ hơn 990 căn. Tỷ lệ hấp thụ căn hộ mới thậm chí về mức thấp nhất từ năm 2019 đến nay, chỉ đạt 15%.

Nhiều dự án đang được chủ đầu tư đưa ra các chính sách ưu đãi về tiến độ thanh toán, lãi suất vay 0% và ân hạn nợ gốc trong thời gian dài. Các dự án cao cấp còn đưa ra chiết khấu lớn 40-50% khi khách hàng thanh toán vượt tiến độ.

Lãi suất ngân hàng tăng cao đang gây áp lực đến cả doanh nghiệp địa ốc và người vay mua nhà. Hoạt động phát hành trái phiếu của khối bất động sản cũng thu hẹp với trên 8.000 tỷ đồng trong quý III, giảm hơn 90% so với cùng kỳ, càng tạo thêm áp lực vốn cho doanh nghiệp.

Huy động trên thị trường chứng khoán cũng không sáng sủa hơn khi các chỉ số liên tục rơi về mức thấp, hàng loạt cổ phiếu bị bán tháo trong các tháng vừa qua. Hệ quả là nhiều công ty phải thay đổi các kế hoạch tăng vốn cho phù hợp xu hướng.

Gần nhất, Novaland thông báo hủy ngày đăng ký cuối cùng 14/11 thực hiện quyền phát hành cổ phiếu để tăng vốn cổ phần (thưởng cổ phiếu). Việc tạm hoãn do lãnh đạo tập đoàn nhận thấy phương án này không còn phù hợp với tình hình hiện tại.

“Hội đồng quản trị cam kết sẽ xin ý kiến Đại hội đồng cổ đông về thời điểm triển khai phương án phát hành tại cuộc họp gần nhất”, Novaland thông tin thêm.

Một ông lớn khác là DIC Corp cũng phải điều chỉnh phương án huy động vốn. Công ty có kế hoạch chào bán 100 triệu cổ phiếu cho cổ đông với mức giá ban đầu là 30.000 đồng/cổ phiếu. Tuy nhiên, diễn biến xấu trên thị trường khiến đơn vị điều chỉnh giá bán về 20.000 đồng và lần gần nhất chỉ còn 15.000 đồng.

Bên cạnh nhóm bất động sản thì còn nhiều công ty khác cũng phải thay đổi kế hoạch tăng vốn. Đại gia phân phối xe sang Haxaco phải 2 lần xin rút hồ sơ chào bán cổ phiếu cho cổ đông, Viconship dừng triển khai phương án phát hành cổ phiếu riêng lẻ 40 triệu cổ phiếu hay các đại diện khác như Danameco, Cienco4, CKG, Sao Mai, Ladophar, Louis Capital…

Doanh nghiệp tìm hướng thích nghi

Trước nhiều khó khăn của doanh nghiệp địa ốc, Bộ Xây dựng cho biết sẽ hoàn thiện hệ thống pháp luật nhằm tháo gỡ vướng mắc, đưa ra giải pháp về kiểm soát cơ cấu lại tín dụng bất động sản đảm bảo sử dụng đúng mục đích, tránh rủi ro, tạo điều kiện cho vay đối với lĩnh vực này.

Lãnh đạo Bộ cũng nhấn mạnh sẽ đưa ra các giải pháp liên quan đến huy động vốn và tháo gỡ những khó khăn về đầu tư; đồng thời các doanh nghiệp có năng lực, có tín nhiệm, có dự án tốt cần tạo điều kiện để tiếp cận nguồn tín dụng phát triển dự án, góp phần tăng nguồn cung.

Ở phía doanh nghiệp, các công ty bất động sản cũng đang tìm cách thích nghi với môi trường mới như tăng mạnh chiết khấu và ưu đãi bán hàng để có thêm nguồn tiền, các biện pháp về tiết giảm chi phí hoạt động, đầu tư hay cắt giảm nhân sự…

Đơn cử như Novaland, không chỉ tạm dừng tăng vốn và nhiều ưu đãi bán hàng, tập đoàn này còn tiết lộ thêm sẽ điều chỉnh kế hoạch xây dựng và hoàn thiện theo giai đoạn các dự án có quy mô lớn, đồng thời tiết giảm lại các hạng mục hiện nay đang xây vượt tiến độ chưa cần thiết.

Doanh nghiệp cần có giải pháp ngay lập tức, việc đầu tiên phải làm là rút gọn và giảm tối thiểu chi phí nội bộ, cắt giảm lương và quy mô hoạt động tối đa

Chuyên gia Trần Khánh Quang.

Hay Vinhomes cũng có hướng đi mới khi kết hợp với công ty VMI ra mắt mô hình bán bất động “chia nhỏ” cho nhà đầu tư. Việc chia nhỏ bất động sản thành 50-200 suất đầu tư được lãnh đạo Vinhomes kỳ vọng sẽ thúc đẩy thanh khoản và nhanh chóng thu hồi vốn, trong bối cảnh khó vay vốn từ ngân hàng và trái phiếu.

Chia sẻ với Zing, chuyên gia bất động sản Trần Khánh Quang xác nhận các doanh nghiệp đang gặp rất nhiều khó khăn bởi thị trường bất động sản đi xuống và ảnh hưởng từ các nguồn vốn ngân hàng, trái phiếu. Hai yếu tố cùng ập đến khiến doanh nghiệp “khó đỡ” hơn.

“Do đó doanh nghiệp cần có giải pháp ngay lập tức, việc đầu tiên phải làm là rút gọn và giảm tối thiểu chi phí nội bộ, cắt giảm lương và quy mô hoạt động tối đa”, ông Quang nói.

Các công ty cũng nên ưu tiên bán sản phẩm đang thu hút nhà đầu tư và cần có chính sách khuyến mãi, chiết khấu hấp dẫn. Bởi, chi phí vốn thực tế đã tăng cao nên cần chiết khấu tốt cho khách hàng nhằm tận dụng nguồn vốn hoặc kéo dài thời gian thanh toán để hỗ trợ khách hàng.

Thêm nữa, các chủ đầu tư cần chào bán các bất động sản mang tính riêng biệt, riêng phân khu để tránh việc khi mà chiết khấu có thể ảnh hưởng đến quyền lợi nhà đầu tư cũ.

Mặc dù đối mặt với nhiều thách thức, các tập đoàn bất động sản lớn vẫn đang có vị thế tài chính tương đối ổn định. Như Novaland ghi nhận doanh số gần 8.000 tỷ đồng trong 9 tháng đầu năm, chủ yếu đến từ bàn giao các dự án như NovaWorld Phan Thiet, Aqua City, NovaWorld Ho Tram, NovaHills Mui Ne, Soho Residence và Victoria Village.

Báo cáo lưu chuyển tiền tệ cũng cho thấy dòng tiền thuần từ hoạt động kinh doanh tăng mạnh với con số dương gần 2.000 tỷ đồng (với cùng kỳ chỉ 83 tỷ đồng). Nhờ đó, lưu chuyển tiền thuần trong 3 quý vừa qua đạt hơn 3.900 tỷ đồng.

Diễn biến trên cũng giúp cho quy mô tiền và tương đương tiền của Novaland tiếp tục được mở rộng lên 21.166 tỷ đồng. Quy mô này là tương đối an toàn để doanh nghiệp chống chịu với những khó khăn trong thời gian tới.

Hay tại Nam Long, doanh nghiệp vẫn có quy mô tiền nhàn rỗi tăng 9% so với đầu năm lên gần 4.200 tỷ đồng. Nguồn tiền này giúp đại gia địa ốc này chủ động phát triển dự án trong bối cảnh bất động sản bị kiểm soát tín dụng, rà soát trái phiếu, lãi suất tăng.

Khoản tiền khách hàng đặt cọc mua sản phẩm tại các công ty cũng duy trì con số ấn tượng. Novaland ghi nhận khoản mục người mua trả tiền trước 14.864 tỷ đồng, cao hơn 2.300 tỷ so với quý II và hơn 6.500 tỷ so với đầu năm. Nam Long có gần 3.838 tỷ đồng, tăng 56% so với đầu năm. Vinhomes thậm chí có hơn 60.400 tỷ đồng người mua trả tiền trước, tăng thêm 11.400 tỷ trong quý vừa qua.

Link gốc: https://zingnews.vn/doanh-nghiep-bat-dong-san-dai-phau-post1372222.html