Giá bất động sản tại nhiều đô thị lớn đang duy trì ở mức cao trong các quý gần đây. Tại Hà Nội và TP Hồ Chí Minh, giá bán sơ cấp trung bình từ chủ đầu tư đã phổ biến quanh ngưỡng 100 triệu đồng/m² trở lên. Trong bối cảnh mặt bằng giá neo cao, câu hỏi “năm 2026, giá bất động sản có giảm?” được nhiều người mua ở thực lẫn nhà đầu tư quan tâm, nhất là khi thị trường chuẩn bị bước vào giai đoạn nguồn cung tăng và dòng tiền được kiểm soát chặt hơn.

Số liệu của Bộ Xây dựng cho thấy năm 2025 ghi nhận mức tăng giá rõ rệt, đặc biệt ở phân khúc căn hộ. Giá chung cư tại các đô thị lớn tăng khoảng 20-30% so với năm 2024, thậm chí có khu vực tăng trên 40%, chủ yếu ở phân khúc trung và cao cấp. Tại Hà Nội, giá bán sơ cấp căn hộ chung cư trung bình năm 2025 đạt khoảng 100 triệu đồng/m², tăng 40% so với năm trước. Ở TP Hồ Chí Minh, giá sơ cấp trung bình năm 2025 đạt 111 triệu đồng/m², tăng 23% so với năm 2024. Cùng với đó, biệt thự và nhà liền kề tăng 10-20% trong năm 2025, tập trung ở khu vực có hạ tầng đồng bộ và vị trí trung tâm.

Dù giá cao, thị trường đang hình thành những lực tác động có thể khiến đà tăng chậm lại, thậm chí điều chỉnh cục bộ trong năm 2026. Yếu tố quan trọng nhất là nguồn cung. Bộ Xây dựng cho biết hiện có 1.862 dự án nhà ở thương mại, nhà ở xã hội và dự án hạ tầng để chuyển nhượng quyền sử dụng đất đang triển khai, với quy mô gần 772.000 căn, lô, nền; trong đó có hơn 363.000 căn chung cư, gần 300.000 căn nhà ở riêng lẻ và hơn 108.000 lô đất nền. Bên cạnh đó, lượng tồn kho tại các dự án trong quý IV/2025 lên hơn 32.000 căn/nền, gồm gần 11.000 căn chung cư, hơn 9.800 căn nhà ở riêng lẻ và hơn 12.000 lô đất nền. Đáng chú ý, tồn kho cả ba loại hình đều tăng so với quý trước, cho thấy áp lực cung đang dần hiện hữu.

Ở chiều ngược lại, việc “nguồn cung lớn sẽ kéo giá giảm” không phải lúc nào cũng đúng nếu cấu trúc nguồn cung vẫn lệch pha. Thị trường thời gian qua chứng kiến tình trạng nhà ở giá hợp lý còn thiếu, trong khi sản phẩm trung – cao cấp chiếm tỷ trọng lớn tại các đô thị lõi. Nếu nguồn hàng mới tiếp tục tập trung vào phân khúc cao cấp, mặt bằng giá có thể chỉ đi ngang hoặc giảm nhẹ ở một số dự án bán chậm, thay vì giảm rộng khắp.

Điểm đáng chú ý của năm 2026 là nhà ở xã hội tiếp tục được thúc đẩy như một công cụ cân bằng cung – cầu. Thực hiện Đề án 1 triệu căn nhà ở xã hội giai đoạn 2021-2030, đến nay cả nước có 698 dự án với quy mô 657.441 căn. Trong đó, 193 dự án đã hoàn thành với 169.143 căn; 200 dự án đã khởi công, đang triển khai với 134.111 căn; 305 dự án được chấp thuận chủ trương đầu tư với 354.187 căn. Nguồn cung nhà ở xã hội tăng lên được kỳ vọng giúp người mua ở thực có thêm lựa chọn, đồng thời giảm áp lực “dồn toa” vào căn hộ thương mại giá cao.

Một biến số khác là tín dụng và chi phí vốn. Ngân hàng Nhà nước dự kiến tăng trưởng tín dụng năm 2026 khoảng 15%, thấp hơn mức tăng hơn 19% của năm 2025, đồng thời yêu cầu kiểm soát chặt tín dụng đối với lĩnh vực tiềm ẩn rủi ro, trong đó có bất động sản, nhằm hướng vốn vào sản xuất – kinh doanh. Khi tín dụng vào đầu cơ bị siết và lãi suất có dấu hiệu nhích lên, nhóm nhà đầu tư dùng đòn bẩy sẽ thận trọng hơn, làm giảm lực đẩy giá ở những khu vực tăng nóng nhờ kỳ vọng. Trong kịch bản này, thị trường có thể xuất hiện hiện tượng “xả hàng” ở một số phân khúc, góp phần tạo mặt bằng giá gần với giá trị thực hơn.

Tổng hợp các yếu tố trên cho thấy năm 2026 khó là năm “giảm giá đồng loạt”, nhưng có cơ sở để kỳ vọng mặt bằng giá sẽ phân hóa mạnh hơn. Những sản phẩm có giá quá cao so với khả năng chi trả, thiếu lợi thế về vị trí – hạ tầng – thanh khoản có thể phải điều chỉnh để cạnh tranh khi nguồn cung tăng. Ngược lại, các dự án pháp lý rõ ràng, đáp ứng nhu cầu ở thực và nằm ở khu vực hạ tầng cải thiện vẫn có thể giữ giá tốt. Thị trường vì vậy nhiều khả năng bước vào giai đoạn tăng trưởng chọn lọc, bớt “nóng” và tiến gần hơn tới cân bằng cung – cầu.