Giá chung cư tăng quá cao và có dấu hiệu chững lại khiến nhiều nhà đầu tư bắt đầu quay lại với phân khúc đất nền ven đô – nơi họ tin rằng còn dư địa tăng giá và độ an toàn cao hơn.

Từ đầu tháng 8, nhóm của chị Trần Thị Ngọc (một nhà đầu tư bất động sản tại Hà Nội) liên tục đi “săn” quỹ đất rộng tại các tỉnh, thành quanh Thủ đô. Mới đây, nhóm đã mua được một số lô đất tại Hòa Lạc, diện tích 80 – 300 m² mỗi lô. “Những khu vực này mấy năm nay đều có biến động giá tăng mạnh. Tuy nhiên, để có lợi nhuận tốt, chúng tôi sẽ tìm những mảnh đất đang nằm ở vùng trũng, giá chưa biến động nhiều, chỉ khoảng trên dưới 20 – 30 triệu đồng/m², nhưng theo đánh giá của chúng tôi là có nhiều tiềm năng”, chị Ngọc chia sẻ.

Theo chị, thị trường đất nền đang hồi phục rõ rệt. Bảng giá đất mới dự kiến áp dụng từ 1/1/2026 có thể kéo giá nhà đất tăng thêm, nên đây được coi là “khoảng thời gian đẹp” để nhà đầu tư tranh thủ gom hàng. Ngoài Hòa Lạc, nhóm của chị còn mua số lượng lớn đất thương mại dịch vụ và đất đấu giá tại những khu vực có nhu cầu chuyển nhượng cao, miễn là giá chào bán ở mức hợp lý.

Tương tự, khoảng ba tháng nay, anh Trần Văn Tảo (Hà Nội) cùng bạn bè tích cực tìm cơ hội xuống tiền vào đất nền quanh trục Vành đai 4. Nhóm đã hoàn tất một số giao dịch với tổng giá trị hàng chục tỷ đồng. “Hiện chúng tôi nhắm đến một số lô đất nằm ở vị trí trục đường lớn nhưng chưa thể hoàn tất giao dịch do chưa đạt được thỏa thuận về mức giá với chủ đất”, anh Tảo nói. Theo anh, giá bất động sản một số khu vực gần Vành đai 4 đã tăng trở lại so với cuối năm 2024, nhiều lô từng rao cắt lỗ 10 – 30% nay đã nhích giá.

Không chỉ nhà đầu tư, môi giới cũng đang dịch chuyển theo dòng tiền. Giữa tháng 11, chị Thanh Huyền – một môi giới chung cư tại Thanh Xuân – chuyển hướng sang bán đất nền Hòa Lạc khi giao dịch căn hộ chậm hẳn. “Hiện căn hộ khó chốt vì giá cao, lãi vay tăng, dân đầu tư rút, còn khách mua thực thì cân đo nhiều, có động thái chờ giá giảm thời gian tới. Còn đất nền vùng ven có pháp lý rõ, vị trí kết nối tốt, ở những khu vực có biến động lớn về hạ tầng giao thông thì vẫn ghi nhận thanh khoản ổn thời điểm cuối năm. Mới chuyển sang bán đất nền được hơn tháng, tôi đã chốt được một lô”, chị nói.

Theo chị Huyền, Hòa Lạc và Đông Anh là hai khu vực có nhiều môi giới chuyển từ bán chung cư sang đất nền nhất. Lý do là đất nền dễ tiếp cận nhóm khách trung – khá, biên độ tăng giá kỳ vọng lớn hơn căn hộ nội đô khi mặt bằng giá chung cư đã quá cao. Bên cạnh đó, tâm lý “mua đất thì không sợ mất giá” vẫn rất phổ biến trong giới đầu tư cá nhân.

Các chuyên gia cho rằng bất động sản vùng ven Hà Nội như Mê Linh, Đông Anh, Gia Lâm, Hoài Đức, Thanh Trì, Thường Tín, Thanh Oai (huyện cũ)… đang hút dòng tiền nhờ sự cộng hưởng của hạ tầng, giá còn “mềm” hơn trung tâm và môi trường sống thoáng hơn. Theo số liệu của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), trên thị trường thứ cấp, giao dịch và giá sản phẩm thấp tầng, đất nền vùng ven ghi nhận mức tăng mạnh, nhiều biệt thự, nhà liền kề bỏ hoang nhiều năm được rao bán với giá cao hơn 30%, thậm chí gấp đôi so với 2023.

Ông Nguyễn Thế Điệp – Phó Chủ tịch Câu lạc bộ Bất động sản Hà Nội – nhận định dòng tiền đang có xu hướng rời trung tâm, tìm đến những phân khúc và thị trường mới. Nhóm khách hàng có tài chính 5 – 10 tỷ đồng gần như không còn nhiều cơ hội tham gia thị trường nội đô, khi giá chung cư, biệt thự, liền kề đã vượt quá tầm với, nên buộc phải dịch chuyển ra ven đô.

Ông Lê Đình Chung – Tổng Giám đốc SGO Homes – cho rằng cuối năm, dòng tiền sẽ tiếp tục tìm đến đất nền vùng ven. Theo ông, thị trường đang hình thành thế hệ nhà đầu tư chuyên nghiệp hơn, ưu tiên các sản phẩm “có nhà trên đất”, đi kèm tiện ích và dịch vụ thiết yếu, tức là chú trọng tính bền vững và khả năng khai thác sử dụng thực.

Đại diện một doanh nghiệp bất động sản tại Hà Nội nhận định, khi quỹ đất nội đô hạn chế, thành phố buộc phải phát triển hạ tầng và giãn dân ra vùng ngoài, việc nhà đầu tư tìm đến “vùng đất mới” là tất yếu. Tuy nhiên, “do nhà đầu tư có xu hướng chuyển dịch ra khu vực vùng ven, nên thị trường bất động sản một số khu vực đang có hiện tượng tăng giá một cách vô căn cứ. Nhà đầu tư có nhu cầu tìm mua phân khúc này cần lưu ý, tránh cuốn theo những cơn sốt ảo, nhất là khi thị trường đang trong giai đoạn đầu của chu kỳ mới”, vị này cảnh báo.