Thị trường nhà thổ cư tại Hà Nội đang rơi vào trạng thái trầm lắng dù mặt bằng giá vẫn neo ở mức cao. Sau giai đoạn tăng nóng kéo dài, nhiều căn nhà hiện được rao bán suốt nhiều tháng, thậm chí cả năm, nhưng vẫn không tìm được người mua. Thực tế này cho thấy sự mất cân đối ngày càng rõ giữa giá chào bán và khả năng chi trả của thị trường.

Trên nhiều trang giao dịch bất động sản, giá nhà thổ cư tại Hà Nội đã tăng từ 20 – 40% chỉ sau một năm. Tại phường Long Biên, mặt bằng giá phổ biến dao động từ 140 – 250 triệu đồng/m², tăng khoảng 30 – 40% so với cùng kỳ năm trước. Một căn nhà rộng 40m² trong ngõ khoảng 2m hiện được rao bán 6,2 tỷ đồng, tương đương khoảng 155 triệu đồng/m². Tại các khu vực như Nam Từ Liêm, Hà Đông, nhiều căn nhà trong ngõ nhỏ cũng được chào giá 200 – 250 triệu đồng/m², tương đương 9 – 15 tỷ đồng/căn với diện tích từ 40 – 60m².

Mức giá tăng quá nhanh đã khiến thanh khoản suy giảm mạnh. Theo báo cáo của Trung tâm Nghiên cứu thị trường và Am hiểu khách hàng One Mount Group, năm 2025 thị trường nhà đất thổ cư Hà Nội ghi nhận khoảng 27.700 giao dịch, giảm 34% so với năm trước. Một trong những nguyên nhân lớn nhất là giá bán đã vượt quá khả năng chi trả của phần lớn người mua ở thực. Dù giá chung cư cũng tăng mạnh trong thời gian qua, khoảng 20% mỗi năm, nhưng tổng giá một căn nhà thổ cư hiện vẫn cao gấp khoảng 2,1 lần so với căn hộ.

Không chỉ chịu áp lực về giá, phân khúc này còn phải đối mặt với sự thay đổi trong xu hướng lựa chọn nhà ở. Người mua hiện có xu hướng dịch chuyển từ nhà thổ cư sang chung cư nhiều hơn trước, đặc biệt trong bối cảnh căn hộ ngày càng đa dạng về diện tích, tiện ích và phù hợp hơn với khả năng tài chính. Trong khi đó, nhà thổ cư tại Hà Nội phổ biến ở mức 6 – 8 tỷ đồng mỗi căn, vượt xa sức mua của số đông người dân, đồng thời cũng không còn quá hấp dẫn với giới đầu tư ngắn hạn.

Điều đáng nói là dù khó giao dịch, giá nhà thổ cư vẫn chưa có dấu hiệu hạ nhiệt. Phần lớn chủ nhà vẫn giữ tâm lý “găm hàng, chờ thời”, không sẵn sàng giảm giá sâu. Thị trường vì vậy rơi vào trạng thái giằng co: người bán không muốn hạ giá, còn người mua không mặn mà xuống tiền. Theo các chuyên gia, sau giai đoạn tăng nóng kéo dài suốt hai năm, nhà thổ cư đã vượt khỏi ngưỡng hợp lý, khiến cả người mua ở thực lẫn nhà đầu tư đều trở nên thận trọng hơn.

Ông Đinh Minh Tuấn, chuyên gia bất động sản, cho rằng giá tăng quá mạnh trong thời gian ngắn đã làm thu hẹp đáng kể tệp khách hàng. Bên cạnh đó, tâm lý chờ đợi thị trường điều chỉnh cũng khiến lượng giao dịch sụt giảm. Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, cũng nhận định phân khúc nhà đất thổ cư đã tăng mạnh từ cuối năm 2021, từng có giai đoạn điều chỉnh vào giữa năm 2022 nhưng mức giảm không đáng kể so với đà tăng trước đó.

Trong bối cảnh thanh khoản suy giảm, môi giới nhà đất thổ cư cũng lâm vào tình cảnh khó khăn. Nhiều người cho biết chưa từng trải qua giai đoạn nào khắc nghiệt như hiện nay. Giá quá cao khiến lượng khách tiềm năng ngày càng thu hẹp, trong khi nguồn hàng trên thị trường lại không dồi dào do quy định tách thửa chặt hơn và tâm lý giữ hàng chờ tăng giá của chủ nhà. Không ít môi giới đã nhiều tháng không chốt được giao dịch nào, dù vẫn phải duy trì chi phí quảng cáo, điện thoại, đi lại và tiếp khách.

Có người đã phải chạy xe công nghệ, tìm việc làm thêm để bù đắp thu nhập. Với họ, khó khăn hiện tại không chỉ là câu chuyện thanh khoản thị trường, mà còn là áp lực mưu sinh khi nghề môi giới nhà đất thổ cư mất dần sức sống. Trong ngắn hạn, nếu mặt bằng giá không được điều chỉnh về mức hợp lý hơn, phân khúc này nhiều khả năng vẫn tiếp tục rơi vào cảnh “đắt nhưng khó bán”, trong khi người mua chuyển dần sang các lựa chọn phù hợp hơn như chung cư hoặc nhà cho thuê.