Lợi nhuận cho thuê căn hộ, nhà phố đang giảm dần, buộc nhiều nhà đầu tư chuyển trọng tâm từ dòng tiền thuê sang kỳ vọng tăng giá tài sản. Thực tế cho thấy giá bán tăng nhanh hơn nhiều so với giá thuê, khiến tỷ suất cho thuê liên tục bị bào mòn.

Anh Lê Minh Tuấn (phường Tân Sơn Nhì, TP.HCM) vừa phải rời căn hộ 2 phòng ngủ tại Celadon City do áp lực chi phí. Trước đây, anh thuê với giá 11 triệu đồng/tháng (chưa gồm phí quản lý và dịch vụ), nhưng khi thu nhập giảm, anh buộc chuyển ra xa trung tâm để tìm mức thuê phù hợp hơn. Câu chuyện này phản ánh một thực tế: giá thuê tăng chậm và khó vượt quá sức chịu đựng của người đi thuê.

Theo VARS IRE, trong ba năm gần đây, mối quan hệ giữa giá nhà và giá thuê ngày càng mất cân đối. Giá căn hộ sơ cấp tại Hà Nội, TP.HCM (cũ) và Đà Nẵng ghi nhận mức tăng trung bình 35-40% mỗi năm, kéo theo thị trường thứ cấp tăng mạnh, thậm chí có nơi giá tăng gấp đôi sau khoảng hai năm. Trái lại, giá thuê tuy đi lên do nhu cầu ở thực lớn nhưng chỉ tăng khoảng 10-15% mỗi năm; đến năm 2025, tốc độ tăng giá thuê chỉ bằng khoảng một phần ba tốc độ tăng giá nhà. VARS IRE cũng cho rằng thị trường thuê nhà ở Việt Nam còn thiếu khung pháp lý đủ chặt để bảo vệ người thuê dài hạn, nên thuê nhà chủ yếu là giải pháp linh hoạt ngắn và trung hạn, khó trở thành lựa chọn an cư ổn định.

Trong bối cảnh đó, VARS IRE kiến nghị Nhà nước cần tham gia mạnh hơn bằng việc phát triển quỹ nhà ở cho thuê dài hạn, gắn với Quỹ nhà ở Quốc gia, ưu tiên lao động trẻ và nhóm thu nhập trung bình – thấp. Song song, cần thúc đẩy giao thông công cộng để người dân có thể thuê nhà ở vùng ven mà vẫn tiếp cận việc làm thuận lợi. Khi hạ tầng cải thiện, các khu vực vùng ven – nơi giá thấp hơn trung tâm 20-30% và nguồn cung dồi dào – sẽ trở thành lựa chọn khả thi hơn.

Dữ liệu của Batdongsan.com.vn cho thấy tỷ suất cho thuê căn hộ giảm liên tiếp bốn năm qua, từ vùng lõi TP.HCM lan sang cả Bình Dương (cũ). Tỷ suất cho thuê hiện chỉ còn khoảng 2,4%, thấp hơn mức bình quân 3,6% cùng kỳ năm trước. Ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc khu vực miền Nam của Batdongsan.com.vn, nhận định giá thuê phản ánh trực tiếp thu nhập người dân nên không thể tăng quá nhanh; vì thế, giá thuê khó theo kịp đà tăng của giá bán trong ít nhất một năm tới. Dù lợi suất thuê chỉ quanh 2,2-2,5%, nhiều nhà đầu tư vẫn chấp nhận nắm giữ vì “đặt cược” vào phần tăng giá tài sản, miễn là khu vực có nhu cầu ở thật và dư địa tăng trưởng dài hạn.