Từ 1/1/2026, bảng giá đất theo Luật Đất đai 2024 sẽ được áp dụng. Nhiều địa phương đang xây dựng bảng giá mới với mức tăng đáng kể. Tại Hà Nội, Sở Nông nghiệp và Môi trường đang lấy ý kiến tờ trình lần đầu: giá đất ở cao nhất tại quận Hoàn Kiếm (cũ) dự kiến trên 702 triệu đồng/m²; các khu vực ngoại thành tăng khoảng 16–26%.

Theo chuyên gia kinh tế Nguyễn Quang Huy (ĐH Nguyễn Trãi), việc lập bảng giá mới là cần thiết để thu hẹp khoảng cách giữa “giá Nhà nước” và “giá thị trường”. Tuy nhiên, nếu điều chỉnh quá nhanh có thể gây “sốc”: chi phí tài chính của người dân và doanh nghiệp tăng mạnh, một số dự án phải cơ cấu lại hoặc hoãn triển khai; thanh khoản thị trường suy giảm ngắn hạn. Các khu vực ngoại thành, nơi có nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất, sẽ chịu tác động trực tiếp nếu không có cơ chế hỗ trợ kèm theo. Vì vậy, điều hành cần “vừa có lý, vừa có tình”, bảo đảm nguyên tắc thị trường nhưng giữ ổn định xã hội.

Luật sư Nguyễn Văn Đỉnh cho rằng bảng giá tăng sẽ gián tiếp đẩy giá đất; khi Nhà nước giao đất cho dự án, doanh nghiệp nộp nhiều hơn, ngân sách tăng thu; khi thu hồi đất, bồi thường sát giá thị trường hơn, giảm khiếu kiện. Ở chiều ngược lại, chi phí của người dân tăng đáng kể vì nhiều nghĩa vụ được tính theo bảng giá: tiền sử dụng đất khi công nhận quyền sử dụng (cấp sổ lần đầu), khi chuyển mục đích; tiền thuê đất trả hằng năm; thuế sử dụng đất, lệ phí trước bạ và thuế thu nhập từ chuyển quyền. Nếu bảng giá tăng gấp đôi, các khoản này về nguyên tắc cũng có thể tăng gấp đôi.

Hướng xử lý để tránh “cú sốc”

Luật sư Đỉnh đề xuất rà soát, điều chỉnh hệ thống văn bản về thuế, phí, lệ phí, tiền sử dụng đất và tiền thuê đất theo hướng trung hòa tác động. Ví dụ, thuế TNCN 2% áp dụng cho chuyển nhượng của hộ gia đình, cá nhân (tính theo bảng giá đất) có thể nghiên cứu giảm tỉ lệ khi bảng giá tăng mạnh, để không đẩy gánh nặng lên người dân.

Thực tế, Nhà nước đã có bước “đệm”: Nghị định 103/2024 quy định đơn giá thuê đất trả hằng năm bằng tỉ lệ % nhân với giá đất, trong đó tỉ lệ từ 0,25% đến 3% (trước đây 1%–3%). Nhờ đó, kể cả khi giá đất tăng lớn (ví dụ gấp 4 lần), tiền thuê đất có thể vẫn ổn định nhờ giảm tỉ lệ phần trăm.

Tóm lại, để bảng giá đất mới phát huy vai trò minh bạch – sát thị trường mà không gây sốc, cần đồng bộ: Công khai, giải trình cơ sở xây dựng bảng giá; Thiết kế các “bộ đệm” tài chính (điều chỉnh thuế, phí, lệ phí, tỉ lệ thuê đất); Có gói hỗ trợ, hướng dẫn thủ tục cho khu vực chịu tác động mạnh (ngoại thành, chuyển mục đích). Cách làm này vừa bảo vệ người dân và doanh nghiệp, vừa thu đúng, thu đủ với các dự án sử dụng đất, biến đất đai thành nguồn lực phát triển nhưng vẫn giữ ổn định xã hội.