Thị trường bất động sản nhà ở Hà Nội đang cho thấy một xu hướng ngày càng rõ nét: dòng tiền đầu tư và nhu cầu mua ở thực không còn tập trung chủ yếu vào khu vực lõi trung tâm mà đang dịch chuyển mạnh ra các vùng ven. Theo đánh giá của giới chuyên gia, diễn biến này không chỉ phản ánh sự thay đổi trong khẩu vị của người mua, mà còn cho thấy thị trường đang đi trước một bước so với các định hướng quy hoạch dài hạn của Thủ đô.

Báo cáo mới đây của Savills cho biết, trong năm 2025, các đại đô thị tiếp tục đóng vai trò chủ đạo cả về nguồn cung lẫn lượng giao dịch trên thị trường Hà Nội. Những dự án như Vinhomes Ocean Park tại Gia Lâm, Vinhomes Smart City ở Nam Từ Liêm, Vinhomes Global Gate tại Đông Anh và Vinhomes Wonder City ở Đan Phượng đã chiếm hơn một nửa tổng nguồn cung mới cũng như tổng giao dịch toàn thị trường. Điểm chung đáng chú ý là toàn bộ các dự án này đều nằm ngoài khu vực lõi trung tâm, trải rộng theo các hướng phát triển chiến lược phía Đông, phía Tây và phía Bắc của thành phố. Điều đó cho thấy không gian phát triển của thị trường nhà ở Hà Nội đang được tái định hình rất rõ ràng.

Theo ông Matthew Powell, Giám đốc Savills Hà Nội, các khu vực ngoài trung tâm như Đông Anh đang nổi lên mạnh mẽ nhờ lợi thế kết nối ngày càng hoàn thiện, nhất là khi nhiều cây cầu mới dần đi vào vận hành. Hạ tầng giao thông được cải thiện giúp rút ngắn thời gian di chuyển, tăng khả năng tiếp cận khu vực trung tâm, đồng thời mở ra điều kiện để phát triển các khu đô thị quy mô lớn, tích hợp đầy đủ tiện ích như nhà ở, thương mại, trường học, bệnh viện và không gian xanh. Đây là những yếu tố ngày càng được các hộ gia đình ưu tiên khi lựa chọn nơi an cư, thay vì chỉ chăm chăm bám trụ khu vực nội đô chật chội, áp lực hạ tầng lớn và giá nhà ngày càng cao.

Savills cho rằng quy hoạch tổng thể Thủ đô với tầm nhìn 100 năm sẽ đóng vai trò như một cú hích chiến lược, giúp củng cố và đẩy nhanh xu hướng dịch chuyển này. Về bản chất, đây là một quá trình chuyển dịch tự nhiên trong dài hạn, nhằm giảm áp lực về dân số, hạ tầng và mật độ xây dựng ở khu vực trung tâm, đồng thời tạo động lực tăng trưởng mới cho các khu vực ngoại thành. Nếu được triển khai hiệu quả, quy hoạch không chỉ giúp nâng cao chất lượng sống của người dân mà còn thiết lập lại sự cân bằng cho thị trường nhà ở, phù hợp với mô hình phát triển đô thị đa cực của Hà Nội trong tương lai.

Ở góc nhìn khác, Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam nhận định thị trường khu vực trung tâm sẽ tiếp tục phân hóa mạnh. Các dự án hạng sang và siêu sang tại lõi đô thị vẫn giữ giá cao, thậm chí có thể tiếp tục tăng trong trung và dài hạn nhờ phục vụ nhóm cư dân tinh hoa, chuyên gia cao cấp và lực lượng lao động chất lượng cao. Trong khi đó, các khu chung cư cũ ở nội thành có thể còn giữ giá trong ngắn hạn, nhưng sẽ phải đối mặt với áp lực điều chỉnh khi hệ thống hạ tầng vùng ven hoàn thiện và dòng dân cư dần được tái phân bổ ra ngoài trung tâm. Đây cũng là hệ quả tất yếu khi quỹ đất khu vực lõi được ưu tiên cho các chức năng có giá trị gia tăng cao hơn như trung tâm tài chính, văn phòng hạng A hay các công trình dịch vụ chất lượng cao.

Ngược lại, vùng ven Hà Nội được dự báo sẽ trở thành nơi hấp thụ phần lớn dòng dân cư dịch chuyển trong thời gian tới. Nguồn cung tại đây không chỉ dồi dào mà còn ngày càng được nâng chuẩn, chủ yếu theo mô hình đại đô thị với hạ tầng và tiện ích đồng bộ. Theo VARS, khả năng giá căn hộ vùng ven giảm sâu là không lớn, dù nguồn cung gia tăng mạnh, bởi chi phí đất đai, xây dựng và vốn vẫn tiếp tục leo thang. Mức giá phổ biến trong giai đoạn tới có thể xoay quanh khoảng 50 triệu đồng/m2, ngoại trừ phân khúc nhà ở xã hội. Trong bối cảnh đó, chiến lược đầu tư cũng cần thay đổi theo hướng thận trọng hơn, ưu tiên trung và dài hạn, bám vào các tài sản gắn với nhu cầu ở thực và các trục hạ tầng mới, thay vì chạy theo kỳ vọng ngắn hạn tại những khu vực đã tăng nóng.