Trong bức tranh phát triển kinh tế – xã hội cuối năm 2025, hạ tầng đang trở thành tâm điểm của mọi chiến lược tăng trưởng và cũng là “chìa khóa” định hình lại thị trường bất động sản phía Nam trong giai đoạn mới. 

Ngày 19/12/2025 được giới đầu tư đặc biệt chú ý khi 198 dự án lớn với tổng quy mô trên dưới 1 triệu tỷ đồng dự kiến được khởi công, khánh thành trên cả nước, được kỳ vọng tạo nên cú “kích nổ” hiếm có trong lịch sử đầu tư công.

Riêng tại phía Nam, loạt “bom tấn” hạ tầng đang trong trạng thái sẵn sàng phát hỏa, hứa hẹn tạo làn sóng dịch chuyển mạnh mẽ về không gian phát triển, dòng vốn và nhu cầu nhà ở. Tại TP.HCM, dự án Vành đai 2 với hai đoạn quan trọng có tổng vốn hơn 5.200 tỷ đồng sẽ được khởi công, đánh dấu bước tiến quan trọng trong mục tiêu khép kín mạng lưới giao thông nội đô và kết nối vùng. Cùng thời điểm, tuyến Vành đai 3 – được ví như “động mạch chủ” liên kết TP.HCM với Đồng Nai, Bình Dương và Long An – sẽ thông xe kỹ thuật đoạn qua địa bàn Thành phố, thể hiện quyết tâm đẩy nhanh tiến độ để mở rộng không gian đô thị.

Dù metro số 2 chưa kịp khởi công trong năm nay, việc hoàn tất thủ tục để triển khai từ tháng 1/2026 cho thấy bước chuyển rõ rệt trong chiến lược phát triển hệ thống vận tải khối lượng lớn, được dự báo sẽ định hình lại các trục bất động sản dọc hành lang giao thông công cộng trong tương lai gần.

Không chỉ TP.HCM, Đông Nam Bộ cũng tăng tốc. Cao tốc Biên Hòa – Vũng Tàu dài hơn 53 km dự kiến thông xe toàn tuyến ngày 19/12/2025, rút ngắn khoảng một nửa thời gian di chuyển từ TP.HCM đến Bà Rịa – Vũng Tàu, mở toang cánh cửa giao thương cho vùng kinh tế trọng điểm, đồng thời thúc đẩy dịch chuyển dân số, du lịch và logistics. Đồng Nai cũng đồng loạt thông xe kỹ thuật đoạn Vành đai 3 đi qua địa bàn, bổ sung thêm một mảnh ghép quan trọng vào mạng lưới kết nối vùng.

Điểm nhấn mang tính “cú hích kép” là sân bay quốc tế Long Thành – dự án hạ tầng hàng không lớn nhất cả nước – đang gấp rút hoàn thiện giai đoạn 1 và dự kiến khai thác từ năm 2026 với công suất 25 triệu khách/năm. Không chỉ là một cảng hàng không, Long Thành được xem là “trục xoay” chiến lược của toàn vùng, có sức hút mạnh với dòng vốn FDI, các ngành dịch vụ chất lượng cao, du lịch quốc tế và thị trường lao động. Khi sân bay vận hành, diện mạo các đô thị vệ tinh như Long Thành, Nhơn Trạch, Phú Mỹ sẽ thay đổi nhanh chóng, kéo theo nhu cầu khổng lồ về nhà ở và bất động sản nghỉ dưỡng.

Song song, một chuỗi hạ tầng bổ trợ khác cũng được đẩy mạnh như đường sắt nhẹ TP.HCM – Đồng Nai – Vũng Tàu, tuyến Thủ Thiêm – Long Thành và kế hoạch hình thành hệ thống cảng biển quy mô lớn tại Vũng Tàu với 60 bến, gần 31 km cầu cảng, tổng vốn hơn 81.000 tỷ đồng. Sự cộng hưởng giữa đường bộ, đường sắt, cảng biển và sân bay đang tạo nên một “siêu kết nối” cho toàn vùng kinh tế phía Nam.

Từ nay đến năm 2026, hạ tầng bước vào giai đoạn bùng nổ chưa từng có, không chỉ mang ý nghĩa giao thông mà còn là “bộ máy thổi hơi nóng” vào thị trường địa ốc. Khi thời gian di chuyển được rút ngắn, các cực tăng trưởng mới hình thành, nhu cầu dịch chuyển lao động, du lịch, công nghiệp và thương mại tăng cao, bất động sản – đặc biệt là bất động sản vùng ven – trở thành tâm điểm. Thực tế, Đồng Nai, Bình Dương (cũ), Bà Rịa – Vũng Tàu (cũ) đang thu hút mạnh mẽ nhờ quỹ đất lớn, giá còn tương đối mềm và hưởng lợi trực tiếp từ Vành đai 3, Vành đai 4 và các tuyến metro. Phân khúc nhà ở cạnh khu công nghiệp và tại các đô thị vệ tinh ghi nhận thanh khoản cải thiện rõ rệt, nhiều chủ đầu tư sau thời gian “án binh bất động” đã bắt đầu tái khởi động dự án.

Tuy vậy, làn sóng hạ tầng cũng mang theo những cảnh báo quen thuộc về “sốt ảo theo hạ tầng”. Giá đất từng nhiều lần bị đẩy lên gấp nhiều lần giá trị thực khi công trình còn trên giấy hoặc chậm tiến độ. Rủi ro pháp lý, vướng quy hoạch, thiếu hạ tầng xã hội, thanh khoản thấp do đầu cơ hoặc siết tín dụng đều có thể khiến nhà đầu tư mắc kẹt nếu chạy theo đám đông. Bên cạnh đó, sự mất cân đối nguồn cung – đặc biệt là thiếu trầm trọng nhà ở bình dân – đặt ra yêu cầu cấp bách về phát triển nhà ở xã hội, kiểm soát dòng vốn đầu cơ và bảo đảm định hướng phát triển bền vững.

Dưới tác động của các “bom tấn” hạ tầng, vùng ven TP.HCM đang chuyển mình từ “phòng ngủ” của đại đô thị thành những cực tăng trưởng mới với vai trò trung tâm công nghiệp, dịch vụ, thương mại. Nhưng đây không phải cuộc đua tốc độ, mà là cuộc đua về tầm nhìn. Chỉ những nhà đầu tư đủ tỉnh táo để hiểu đúng giá trị thật của hạ tầng, đủ kiên nhẫn với chiến lược dài hạn và đủ bản lĩnh “chọn mặt gửi vàng” mới có thể cán đích an toàn trong hành trình nhiều biến động của thị trường bất động sản phía Nam.