Thời gian gần đây, nhiều người mua căn hộ chung cư rơi vào cảnh dở khóc dở cười khi ô tô phải gửi ngoài vì “hết chỗ để xe”, dù đang sống ngay trong chính tòa nhà mình bỏ tiền tỷ để sở hữu. Câu hỏi được đặt ra là: chung cư từ chối nhận gửi xe ô tô của cư dân như vậy là đúng hay sai theo quy định pháp luật mới nhất, và trách nhiệm thuộc về ai?

Luật Nhà ở 2023 – có hiệu lực từ ngày 1.1.2025 – đã quy định khá rõ về chỗ để xe trong nhà chung cư, đồng thời phân định trách nhiệm của chủ đầu tư và quyền lợi của cư dân. Theo đó, chủ đầu tư có nghĩa vụ xây dựng khu để xe ô tô, xe máy, xe đạp theo đúng tiêu chuẩn, quy chuẩn kỹ thuật và thiết kế đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt, không được tự ý cắt giảm hoặc thay đổi công năng.

Đối với xe máy và xe đạp, phần diện tích để xe được xác định là sở hữu, sử dụng chung của tòa nhà. Tất cả các chủ sở hữu căn hộ đều có quyền gửi phương tiện theo hạn mức, quy chế sử dụng do ban quản lý và tập thể cư dân thống nhất. Đây được xem là dịch vụ thiết yếu gắn với quyền sử dụng chung, không thể tách rời.

Trong khi đó, chỗ để ô tô lại mang tính chất khác. Luật cho phép chủ đầu tư được bán quyền sử dụng chỗ đỗ xe ô tô cho người mua căn hộ hoặc cho thuê theo giá và thời hạn thỏa thuận. Người mua nhà chỉ có quyền sử dụng riêng nếu đã mua hoặc thuê chỗ để xe; nếu không, phần diện tích này vẫn do chủ đầu tư quản lý, khai thác. Tuy nhiên, một nguyên tắc quan trọng được Luật Nhà ở 2023 nhấn mạnh là chỗ đỗ ô tô trong chung cư phải ưu tiên phục vụ cư dân trước, chỉ khi nhu cầu của chủ sở hữu căn hộ không dùng hết mới được cho người ngoài tòa nhà thuê.

Thực tế, việc chung cư thông báo “hết chỗ để xe ô tô” không phải lúc nào cũng là hành vi vi phạm. Trong trường hợp chủ đầu tư đã xây dựng đủ số lượng chỗ để xe theo thiết kế được cơ quan chức năng phê duyệt, đã phân bổ theo nguyên tắc ưu tiên cho cư dân nhưng vẫn không đáp ứng hết nhu cầu – nhất là với những dự án được phê duyệt từ giai đoạn tỷ lệ hộ gia đình có ô tô còn thấp – thì việc cư dân buộc phải gửi xe ở ngoài bãi là tình huống khách quan, không trái luật.

Ngược lại, chung cư có dấu hiệu làm sai quy định nếu không xây dựng đủ chỗ để xe theo thiết kế; cố tình cắt giảm diện tích hầm xe để tăng diện tích thương mại; ưu tiên cho người ngoài thuê chỗ đỗ trước cư dân; tự ý chuyển đổi khu để xe thành kho, ki-ốt, diện tích kinh doanh; hoặc trong hợp đồng mua bán, tài liệu bàn giao có nêu rõ quyền sử dụng chỗ để xe mà ban quản lý vẫn từ chối bố trí cho chủ căn hộ. Khi đó, câu chuyện không còn là “hết chỗ” đơn thuần mà là vấn đề thực thi pháp luật và bảo vệ quyền lợi người mua nhà.

Nhiều chuyên gia chỉ ra rằng nguyên nhân sâu xa của hiện tượng “luôn hết chỗ để ô tô” nằm ở thiết kế cũ chỉ tính khoảng 10–20% hộ gia đình có xe hơi, trong khi tốc độ gia tăng ô tô cá nhân tại các đô thị lớn như Hà Nội, TP.HCM những năm gần đây quá nhanh. Một bộ phận chủ đầu tư cũng không mạnh tay đầu tư thêm tầng hầm vì chi phí lớn, trong khi một số dự án lại thiếu minh bạch trong việc khai thác thương mại khu vực đỗ xe, không gắn chặt quyền lợi chỗ đỗ với giao dịch căn hộ.

Để bảo vệ quyền lợi của mình, cư dân được khuyến nghị cần đọc kỹ hợp đồng mua bán nhà, đặc biệt là các điều khoản liên quan đến “quyền sử dụng chỗ để xe”, số lượng, nguyên tắc phân bổ và quyền ưu tiên (nếu có). Bên cạnh đó, cư dân có thể yêu cầu ban quản lý, chủ đầu tư cung cấp hồ sơ pháp lý như bản vẽ thiết kế được phê duyệt, số lượng chỗ để xe theo tiêu chuẩn, danh sách các hộ đã mua hoặc thuê chỗ đỗ. Nếu phát hiện dấu hiệu chủ đầu tư làm sai thiết kế, tự ý thay đổi công năng hoặc phân bổ chỗ xe không ưu tiên cư dân, người dân có thể gửi kiến nghị đến ban quản trị, chủ đầu tư và cơ quan quản lý nhà ở cấp quận/huyện để được xem xét, xử lý.

Trong bối cảnh nhu cầu sở hữu ô tô tại đô thị ngày càng tăng, câu chuyện “mua nhà nhưng không có chỗ gửi xe” sẽ còn tiếp tục nóng. Khi Luật Nhà ở 2023 đi vào thực thi, việc nắm rõ khung pháp lý, hiểu đúng quyền và nghĩa vụ của mình sẽ là “lá chắn” quan trọng giúp người mua nhà hạn chế rủi ro, đồng thời buộc các chủ đầu tư phải minh bạch hơn trong thiết kế, bàn giao và khai thác chỗ đỗ xe tại chung cư.