Tại Kỳ họp thứ 28, HĐND TP Hà Nội đã thông qua Nghị quyết quy định Bảng giá đất lần đầu trên địa bàn, áp dụng từ ngày 1/1/2026, đánh dấu bước chuyển quan trọng trong công tác định giá và quản lý nguồn lực đất đai của Thủ đô. Bảng giá đất mới được kỳ vọng sẽ tạo khung tham chiếu minh bạch, thống nhất, có cơ sở pháp lý rõ ràng cho việc khai thác, sử dụng đất, đồng thời phù hợp yêu cầu của Luật Đất đai 2024.

Khác với giai đoạn trước, Hà Nội lần đầu áp dụng phương pháp định giá đất theo khoảng cách và vị trí thay vì theo địa giới hành chính. Giá đất được phân chia dựa trên khoảng cách tới các trục giao thông chính, vị trí so với trung tâm, mức độ tiếp cận hạ tầng kỹ thuật – xã hội và khả năng sinh lợi từ việc sử dụng đất. Cách tiếp cận này được đánh giá là phù hợp xu thế phát triển đô thị hiện đại, nhất là khi Hà Nội đang mở rộng không gian về phía Bắc và phía Tây, đồng thời góp phần hạn chế chênh lệch bất hợp lý giữa các khu vực giáp ranh.

Theo chuyên gia quy hoạch đô thị TS Nguyễn Thế Vinh, việc phân hóa giá đất theo khả năng khai thác hạ tầng sẽ giúp TP chủ động hơn trong điều tiết nguồn lực đất đai, tăng cơ hội thu hút đầu tư vào các khu vực đang phát triển và phản ánh sát hơn giá trị thị trường.

Một điểm mới quan trọng khác là lần đầu quy định rõ nguyên tắc định giá đối với đất chưa sử dụng – loại đất trước đây thường bị bỏ trống trong hệ thống do thiếu dữ liệu tham chiếu. Giá đất chưa sử dụng sẽ được xác định dựa trên vị trí thực tế, mối liên hệ với các loại đất liền kề, tiềm năng sử dụng theo quy hoạch và điều kiện hạ tầng hiện hữu hoặc dự kiến. TS Nguyễn Quốc Văn cho rằng khi có giá trị rõ ràng, nhóm đất này sẽ được quản lý minh bạch hơn, hạn chế lấn chiếm, chuyển mục đích trái phép và tạo thêm nguồn thu ngân sách khi đưa vào khai thác hoặc chuyển mục đích sử dụng.

Bảng giá đất mới được xây dựng trên cơ sở dữ liệu phong phú gồm giao dịch trên sàn, dữ liệu công chứng, thuế, cơ sở dữ liệu đất đai tập trung, thông tin từ các dự án, khu dân cư mới và khảo sát giá thị trường. UBND TP sẽ công bố công khai từ ngày 1/1/2026, đồng thời rà soát, điều chỉnh hằng năm để đảm bảo phù hợp diễn biến thị trường. Các sở, ngành liên quan có trách nhiệm phối hợp xây dựng cơ sở dữ liệu và giám sát triển khai, tăng cường thanh tra, kiểm tra nhằm áp dụng thống nhất, tránh vận dụng sai hoặc phát sinh tiêu cực.

Theo các chuyên gia, phương pháp định giá mới mang lại nhiều lợi ích cho quản lý nhà nước: tăng minh bạch, giảm tranh chấp, khiếu kiện; hỗ trợ tính tiền sử dụng đất, thuế, bồi thường, hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất; rút ngắn thời gian đàm phán giải phóng mặt bằng cho các dự án công. TS Võ Trí Thành nhấn mạnh bảng giá đất tiệm cận thị trường không nhằm tăng gánh nặng tài chính cho người dân, mà để đảm bảo công bằng, minh bạch, tránh thất thu và ngăn đầu cơ. Nếu thực thi nghiêm túc, nguồn thu từ đất của Hà Nội có thể tăng đáng kể trong vài năm đầu áp dụng.

Dù vậy, việc ban hành bảng giá đất lần đầu cũng đối mặt thách thức do còn thiếu dữ liệu giao dịch chuẩn hóa, tình trạng giao dịch ngầm, kê khai giá thấp và thông tin phân mảnh giữa các ngành. Thị trường bất động sản Hà Nội lại biến động mạnh theo chu kỳ đầu tư hạ tầng, dịch chuyển đô thị, chính sách tín dụng và thuế, nên bài toán giữ bảng giá tiệm cận thị trường nhưng không gây “sốc giá” cho người dân đòi hỏi sự thận trọng. Năng lực thực thi tại cơ sở, chất lượng đội ngũ cán bộ và quy trình công khai, minh bạch cũng là điều kiện then chốt.

TS.KTS Đinh Đức Hoàng nhận định bảng giá đất là nền tảng để Hà Nội chuyển sang mô hình quản lý đất đai dựa trên dữ liệu. Khi cơ sở dữ liệu được tích hợp đầy đủ, việc điều chỉnh giá hằng năm sẽ nhanh và chính xác hơn, góp phần xây dựng thị trường bất động sản minh bạch, bền vững, tạo môi trường đầu tư hấp dẫn. Việc thông qua bảng giá đất lần đầu không chỉ là bước triển khai Luật Đất đai 2024 mà còn thể hiện quyết tâm của TP trong minh bạch hóa thị trường, chống thất thu ngân sách, nâng cao hiệu quả sử dụng đất và tạo nền tảng cho hệ thống quản lý đất đai hiện đại, công khai từ năm 2026.