Thị trường bất động sản đang chứng kiến làn sóng M&A sôi động khi loạt “ông lớn” đua thâu tóm quỹ đất sạch nhằm rút ngắn thời gian triển khai và giảm rủi ro. Theo dữ liệu của Grant Thornton, trong 9 tháng đầu năm đã ghi nhận 24 thương vụ M&A và huy động vốn cổ phần liên quan đến bất động sản (bao gồm giao dịch đã hoàn tất và đang công bố) với tổng giá trị khoảng 1,8 tỷ USD. Báo cáo của Cục Thống kê (Bộ Tài chính) cũng cho biết FDI đăng ký trong 9 tháng đạt 28,5 tỷ USD, tăng hơn 15% so với cùng kỳ, trong đó bất động sản đóng góp phần lớn vào đà tăng này.

Các thương vụ nổi bật thời gian qua cho thấy xu hướng nghiêng về dự án “sạch”. Tại TP HCM, SonKim Land hoàn tất thâu tóm khu đất vàng gần 10 ha trên trục Mai Chí Thọ, nơi từng triển khai Saigon Broadway của Novaland. CapitaLand Tower chi gần 685 triệu USD mua toàn bộ khu phức hợp số 2, quy mô 154 ha tại Khu đô thị lấn biển Cần Giờ từ Công ty cổ phần đô thị du lịch Cần Giờ. Cùng lúc, Gateway Thủ Thiêm chi hơn 2.600 tỷ đồng để nắm quyền điều hành Palm City sau khi mua lại cổ phần từ Keppel Land. UOA Group (Malaysia) bỏ ra 68 triệu USD thâu tóm doanh nghiệp sở hữu khu đất hiếm hơn 2.000 m2 tại trung tâm thành phố, còn Skyworld chi 34 triệu USD mua quỹ đất hơn 9.400 m2 đã hoàn thiện pháp lý ở phường Lái Thiêu để phát triển chung cư cao cấp.

Không chỉ nhà đầu tư ngoại, các tập đoàn trong nước cũng tăng tốc mở rộng quỹ đất thông qua M&A. Phú Đông Group vừa thâu tóm hai quỹ đất sạch tại TP HCM và tiếp tục tìm kiếm các khu đất diện tích lớn để đa dạng sản phẩm. Khải Hoàn Land đặt mục tiêu ưu tiên quỹ đất lớn, pháp lý hoàn thiện khoảng 70% để có thể phát triển ngay.

Theo bà Giang Huỳnh, Giám đốc Bộ phận Nghiên cứu Savills TP HCM, việc sáp nhập các đơn vị hành chính còn 34 tỉnh, thành từ tháng 7 mở ra không gian phát triển mới, thúc đẩy dòng vốn trong và ngoài nước. Nhà đầu tư nội chiếm ưu thế về số lượng nhờ am hiểu thị trường và quyết định nhanh, song ở các dự án quy mô lớn hoặc vị trí chiến lược, nhà đầu tư ngoại vẫn giữ vai trò chủ đạo. Bà cho biết tiêu chí “pháp lý sạch” trở thành yếu tố sống còn của M&A, không chỉ để tránh rủi ro kéo dài mà còn đáp ứng yêu cầu ESG khi nhiều tổ chức tài chính châu Âu, Bắc Mỹ chỉ giải ngân cho dự án xanh, minh bạch và có tác động tích cực.

Ông Võ Hồng Thắng, Phó tổng giám đốc DKRA Group, cho hay số dự án M&A công khai tăng khoảng 20–30% so với cùng kỳ, chưa kể nhiều thương vụ âm thầm diễn ra. Đa số nhà đầu tư tập trung vào dự án đã hoặc gần hoàn tất pháp lý để triển khai ngay sau khi nhận chuyển nhượng. Dù giá nhóm này cao hơn 15–20% so với dự án còn vướng mắc, doanh nghiệp vẫn rút ngắn thời gian và bảo toàn dòng vốn. Ông nhận định thâu tóm quỹ đất sạch vừa mở rộng danh mục vừa tái cấu trúc thị trường, xử lý vốn và hàng tồn. Với sự tham gia mạnh của nhà đầu tư trong – ngoài nước và khung pháp lý minh bạch hơn, M&A ở các dự án pháp lý hoàn chỉnh sẽ tiếp tục giữ vai trò trung tâm trong giai đoạn tới.

Dù vậy, thị trường vẫn đối mặt rào cản: sự chồng chéo pháp luật làm thủ tục chuyển nhượng kéo dài; nhà đầu tư nước ngoài không được trực tiếp nhận chuyển nhượng đất dự án buộc phải liên kết đối tác trong nước, làm tăng chi phí và thời gian. Triển vọng từ cuối năm nay đến 2026 vẫn tích cực khi Luật Đất đai 2024 và dự thảo sửa đổi Luật Kinh doanh bất động sản 2023 kỳ vọng tháo gỡ vướng mắc, đơn giản hóa thủ tục, cải thiện tiếp cận quỹ đất sạch và giảm rủi ro pháp lý cho doanh nghiệp.