Sở TN-MT TPHCM vừa có tờ trình gửi Hội đồng Thẩm định bảng giá đất TPHCM, giải trình một số nội dung mà Tổ giúp việc đặt vấn đề liên quan đến cơ sở xây dựng bảng giá đất giai đoạn mới.

Theo báo cáo của Tổ giúp việc, trong kết quả điều tra, thu thập thông tin đất ở, Sở TN-MT và tổ chức tư vấn định giá đất chưa thuyết minh rõ cơ sở pháp lý, cơ sở thực tiễn để đề xuất mức tỷ lệ khoảng 60% giữa giá trong bảng giá đất và giá khảo sát thị trường. Đơn vị định giá cũng đã tính toán tỷ lệ tăng bình quân đối với từng xã, phường, nhưng lại không sử dụng các tỷ lệ này làm căn cứ trực tiếp để đề xuất giá cho từng địa bàn.

Tại các phụ lục, mỗi tuyến đường lại được đề xuất một mức tỷ lệ tăng khác nhau, song chưa giải trình cụ thể lý do chênh lệch. Thậm chí, có những tuyến đường lân cận trong cùng xã, phường có kết quả khảo sát giá thị trường tương đồng nhưng giá đất đề xuất lại chênh lệch đáng kể, bị đánh giá là “chưa phù hợp với kết quả khảo sát”.

Giải trình về việc chọn mức 60%, ông Nguyễn Toàn Thắng, Giám đốc Sở TN-MT, cho rằng việc áp dụng giá đề xuất trong bảng giá đất bằng khoảng 60% giá khảo sát là phù hợp mục tiêu từng bước tiệm cận giá thị trường, đồng thời vẫn hỗ trợ nền kinh tế và giảm tác động quá lớn đến người sử dụng đất. Mức này cũng tương đương tỷ lệ giữa bảng giá đất hiện hành theo Quyết định 79 của UBND TPHCM và giá thị trường, vốn đã góp phần tăng thu ngân sách, đồng thời tạo mặt bằng bồi thường, giải phóng mặt bằng công bằng hơn.

Về chuyện mỗi tuyến đường có mức tăng khác nhau, ông Thắng cho biết bảng giá đất được xây dựng theo từng vị trí, trên cơ sở dữ liệu giao dịch thực tế. Do vậy, mức tăng của từng tuyến không thể đồng đều, mà “tùy theo dữ liệu thu thập phản ánh mức giá thị trường và bảo đảm tương quan giữa các tuyến đường với nhau”. Đối với các tuyến được đánh giá là tương đồng nhưng giá đề xuất đang khác biệt, Sở TN-MT khẳng định sẽ tiếp tục định giá, rà soát, điều chỉnh cho phù hợp.

Liên quan đất thương mại dịch vụ và đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp không phải thương mại dịch vụ, Tổ giúp việc đề nghị Sở TN-MT và đơn vị tư vấn thuyết minh rõ cơ sở xác định tỷ lệ tính toán và tiêu chí phân loại các loại hình sử dụng đất đặc thù. Sở TN-MT cho biết việc phân chia khu vực trong dự thảo Nghị quyết bảng giá đất được xây dựng dựa trên chức năng đô thị, đặc điểm kinh tế – xã hội của từng khu vực sau sáp nhập.

Cụ thể, Khu vực I là vùng lõi trung tâm TPHCM cũ (quận 1…), Khu vực II là vùng liền kề lõi trung tâm TPHCM và lõi trung tâm các tỉnh Bình Dương, Bà Rịa – Vũng Tàu cũ (đóng vai trò đô thị vệ tinh); Khu vực III là vùng đang đô thị hóa nhanh; Khu vực IV là các xã vùng xa, điều kiện kém thuận lợi.

Dự thảo bảng giá đất quy định: đất thương mại dịch vụ lần lượt bằng 70%, 60%, 50% và 40% giá đất ở cùng vị trí ở các khu vực I, II, III, IV. Đối với đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải thương mại dịch vụ, tỷ lệ tương ứng là 60%, 50%, 40% và 30%. Riêng đất sử dụng đặc thù có mật độ, hệ số sử dụng đất thấp, giá bằng 30% giá đất ở cùng vị trí. Theo Sở TN-MT, các tỷ lệ này đã tính đến tác động lên chi phí thuê đất, góp phần giảm đột biến chi phí cho doanh nghiệp khi bảng giá đất mới được ban hành.