Giá nhà tăng cao liên tục đang khiến nhiều gia đình thu nhập trung bình rơi vào cảnh “đuối sức” trước giấc mơ an cư, trong khi thị trường lại tràn ngập sản phẩm cao cấp.

Anh Phạm Xuân, công tác tại một đơn vị quân đội ở Sơn Tây (cũ), vợ làm việc tại phường Từ Liêm, nhiều năm nay phải thuê nhà, dù thu nhập của hai vợ chồng khoảng 37 triệu đồng/tháng. Bố mẹ hai bên gom góp được 2 tỷ đồng, cộng với 300 triệu đồng tích lũy, anh chị kỳ vọng mua được một căn nhà nhỏ ở Hoài Đức (cũ) hoặc Từ Liêm. Tuy nhiên, thực tế giá nhà đã vượt quá khả năng chi trả.

Tại Hoài Đức, nhà thổ cư khoảng 30 m², xây 3 tầng cũng có giá tối thiểu 3 tỷ đồng; căn hộ chung cư dao động 60 – 70 triệu đồng/m². Với 2,3 tỷ đồng, vợ chồng anh Xuân gần như không thể mua được căn hộ chuyển nhượng giá rẻ. Tại Từ Liêm, mặt bằng giá còn cao hơn: chung cư thứ cấp từ 80 – 150 triệu đồng/m², nhà đất thổ cư khoảng 300 – 400 triệu đồng/m². Không còn lựa chọn, anh phải chuyển sang nộp hồ sơ nhà ở xã hội tại Hoài Đức và “chờ may mắn”.

Khảo sát của MarketTimes tại Từ Liêm, Cầu Giấy, Phú Diễn, Xuân Đỉnh cho thấy sau khi đã tăng 20 – 30% trong năm 2024, giá nhà ở các khu vực này tiếp tục lập “mặt bằng mới” trong năm 2025. Từ tháng 10 đến nay, các dự án sơ cấp như Sun Feliza Suites, The Nelson, Jade Square, Matrixone… có giá 135 – 180 triệu đồng/m² nhưng vẫn ghi nhận tốc độ bán hàng nhanh.

Trên thị trường thứ cấp, giá tiếp tục tăng 5 – 10% chỉ trong vòng vài tháng. Căn 3 phòng ngủ tại Iris Garden diện tích 103 m² hiện khoảng 11 tỷ đồng, căn 86 m² khoảng 9 tỷ đồng, tăng 2 tỷ so với đầu năm. Tại nhiều dự án khác, mức tăng vài trăm triệu đến cả tỷ đồng/căn không còn hiếm.

Dữ liệu của VARS cho thấy 9 tháng đầu năm 2025, tổng nguồn cung toàn thị trường vượt 100.000 sản phẩm, tăng 22% so với cả năm 2024. Tuy nhiên, chung cư giá 80 – 200 triệu đồng/m² chiếm tới 42% nguồn cung Hà Nội, trong khi phân khúc bình dân chỉ chiếm 3% và gần như chỉ đến từ dự án nhà ở xã hội. Sản phẩm nhà thương mại giá rẻ hầu như biến mất. Báo cáo quý III/2025 của Savills Việt Nam ghi nhận giá sơ cấp trung bình đã lên tới 101 triệu đồng/m², chủ yếu do sự áp đảo của căn hộ hạng A trong nguồn cung mới.

Tại Diễn đàn “Để thị trường bất động sản phát triển lành mạnh, bền vững”, bà Trần Hồng Nguyên – Phó Chủ nhiệm Ủy ban Tư pháp của Quốc hội – nhấn mạnh: giá nhà tăng nhanh, vượt xa thu nhập người dân “không chỉ gây bất ổn thị trường mà còn tạo áp lực rất lớn lên người thu nhập thấp trong việc tiếp cận nhà ở”.

Ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, cho rằng nguồn cung tăng nhưng “thiếu hẳn nhà ở giá phù hợp”, khi phần lớn dự án mới đều thuộc phân khúc cao cấp và siêu cao cấp; nhà ở giá thấp chỉ chiếm 5 – 6% nguồn cung, chủ yếu là nhà ở xã hội. Nhiều dự án trước đây định vị ở phân khúc trung cấp nhưng do ách tắc pháp lý kéo dài, chi phí lãi vay, tiền sử dụng đất, vật liệu, nhân công đều tăng nên “buộc phải nâng giá bán, đẩy sản phẩm lên phân khúc cao cấp”.

Chủ tịch Hiệp hội Nhà thầu xây dựng Việt Nam, ông Nguyễn Quốc Hiệp, cho biết có dự án doanh nghiệp phải theo đuổi tới 14 năm: “Có những chi phí vô hình suốt 14 năm, ai tính cho chúng tôi?” – và tất cả cuối cùng đều bị cộng vào giá bán, khiến phân khúc cao cấp ngày càng chiếm chủ đạo trên thị trường.