Cuộc đua mua bán – sáp nhập (M&A) bất động sản đang nóng trở lại sau giai đoạn dài trầm lắng, mở ra bức tranh vừa cạnh tranh vừa hợp tác giữa doanh nghiệp nội và các “đại gia” ngoại. Chỉ riêng tháng 10/2025 đã ghi nhận 52 thương vụ M&A hoàn tất với tổng giá trị hơn 720 triệu USD, trong đó bất động sản chiếm khoảng 225 triệu USD, tiếp tục là ngành dẫn dắt.

Hàng loạt thương vụ quy mô lớn diễn ra dồn dập cho thấy sức sống mới của thị trường. Gateway Thủ Thiêm, thành viên Hướng Việt Holdings, mua 42% cổ phần Công ty Nam Rạch Chiếc từ Keppel với giá 2.612 tỷ đồng. CapitaLand chi 800 triệu USD để sở hữu phân khu Hải Đăng (The Fulton) thuộc Vinhomes Ocean Park 3. Nhóm ba nhà đầu tư trong nước gồm Hà Nội An Pha, Imperia An Phú và Silver Field chi khoảng 300 triệu USD mua 70% Vinaconex ITC, qua đó nắm quyền đại dự án Cát Bà Amatina.

Tại phía Nam, HTV Đại Phước và Vinobly mua 70% Saigon Sports City với gần 7.500 tỷ đồng; UOA Vietnam thâu tóm khu đất vàng ở trung tâm TP.HCM với giá 68 triệu USD. Nhu cầu săn quỹ đất cho giai đoạn phát triển mới vẫn rất mạnh mẽ.

Đáng chú ý, doanh nghiệp nội đang trở lại vị thế dẫn dắt. Phát Đạt liên tiếp công bố các thương vụ mới như nhận toàn bộ cổ phần của Đại Quang Minh tại Công ty AKYN – chủ đầu tư khu đất 239 Cách Mạng Tháng Tám với tổng vốn dự kiến 5.500 tỷ đồng, hay mua 99% Bắc Cường – chủ sở hữu khu đất mặt tiền Trần Phú (Đà Nẵng) với giá tối thiểu 1.100 tỷ đồng. Nhiều cái tên khác như Đất Xanh cũng ráo riết săn cơ hội khi lãi suất giảm, chi phí vốn được tối ưu, tín dụng dễ tiếp cận hơn.

Theo ông Phan Xuân Cần, Chủ tịch Sohovietnam, khi thị trường khủng hoảng giai đoạn 2022–2023, lãi suất nội địa cao khiến khối ngoại với nguồn vốn rẻ nắm lợi thế tuyệt đối. Nhưng từ 2025, doanh nghiệp nội tái cơ cấu thành công, được gỡ vướng pháp lý nhờ Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản mới, nên chủ động dẫn dắt các thương vụ tầm trung, nhỏ và “kích hoạt” lại thị trường.

Dù vậy, khối ngoại vẫn là chủ nhân của những “bom tấn” lớn nhất. SkyWorld (Malaysia) sau khi mua Thuận Thành với 350 tỷ đồng tiếp tục thâu tóm dự án tại Lái Thiêu; CapitaLand chi hơn nửa tỷ USD mua dự án từ Becamex IDC. Các tập đoàn Nhật như Sumitomo Forestry, Kumagai Gumi, NTT Urban Development đẩy mạnh hợp tác với Kim Oanh Group; Nishi Nippon Railroad mua 25% Paragon Đại Phước từ Nam Long.

Thay vì đối đầu, hai khối ngày càng có xu hướng bắt tay qua các liên minh như Vinhomes – Masterise – MIK Group – CapitaLand – Nomura hay Nam Long – Hankyu Hanshin – Nishitetsu, cũng như các mô hình hợp tác từng phần Keppel Land – Phú Long – Khang Điền, Indochina – HD Mon.

Động lực cho làn sóng M&A mới không chỉ từ việc Chính phủ quyết liệt tháo gỡ pháp lý hàng trăm dự án và coi giải phóng nguồn lực hàng triệu tỷ đồng là động cơ tăng trưởng, mà còn từ môi trường tài chính – vĩ mô thuận lợi: lãi vay ở mức 7–9%/năm, đầu tư công vào hạ tầng lan rộng tới Hà Nội, Hưng Yên, Bắc Ninh, Hà Nam (cũ), Bình Dương (cũ), Đồng Nai… Các chuyên gia dự báo thị trường M&A bất động sản năm 2026 sẽ tiếp tục bứt phá, đặc biệt từ quý II, khi khung pháp lý và bộ máy hành chính mới đi vào vận hành ổn định, tạo sân chơi rộng hơn cho cả khối nội lẫn ngoại.