Từ ngày 1/3/2026, mỗi căn nhà, căn hộ hay diện tích sàn xây dựng tại Việt Nam sẽ có một mã định danh điện tử duy nhất. Đây không chỉ là công cụ quản lý, mà còn được kỳ vọng trở thành “tấm khiên” giúp minh bạch thị trường và bảo vệ túi tiền người mua nhà.

Theo Nghị định 357, mã định danh sản phẩm bất động sản là chuỗi ký tự (số và chữ) dài tối đa 40 ký tự, được hệ thống dữ liệu quốc gia về nhà ở và thị trường bất động sản tạo tự động, không trùng lặp. Mã này gắn với từng tài sản trong suốt “vòng đời” – từ khi là nhà ở hình thành trong tương lai cho tới khi bàn giao, mua bán, chuyển nhượng, thế chấp.

Mã không phải dãy số ngẫu nhiên, mà được cấu thành từ nhiều lớp thông tin: mã định danh thửa đất kết nối dữ liệu đất đai; mã số dự án/công trình để xác định tài sản thuộc dự án nào, chủ đầu tư là ai; mã địa điểm định vị chính xác trên bản đồ số; cùng dãy ký tự bảo đảm tính duy nhất cho từng căn.

Từ sau 1/3/2026, công cụ này được dự báo mang lại ba tác động lớn cho thị trường. Thứ nhất, hạn chế “thổi giá”, “sốt đất ảo” khi lịch sử giao dịch và khung giá thực tế được cập nhật, đối chiếu. Thứ hai, giúp cơ quan thuế kiểm soát tốt hơn giá chuyển nhượng, giảm tình trạng khai giá thấp, thất thu ngân sách. Thứ ba, rút ngắn thời gian kiểm tra pháp lý, người dân có thể tra cứu nhanh tình trạng quy hoạch, tranh chấp, pháp lý dự án qua cổng thông tin.

TS Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, nhận định mã định danh bất động sản là “liều thuốc đặc trị” cho tình trạng thông tin manh mún, phân tán nhiều năm qua. Khi dữ liệu đất đai, quy hoạch, pháp lý, giá giao dịch… được liên thông trên một nền tảng, các “vùng tối” thông tin sẽ dần bị xóa bỏ – vốn là mảnh đất cho dự án ma, lừa đảo, đầu cơ thao túng.

Ông Đính ví mã định danh như “căn cước công dân” của bất động sản. Với loại tài sản giá trị lớn, người mua có quyền được tiếp cận thông tin rõ ràng, chuẩn xác trước khi xuống tiền. Khi cơ quan quản lý truy vết được ai sở hữu bao nhiêu bất động sản, dòng dịch chuyển tài sản và biến động giá, hoạt động đầu cơ, gom hàng tạo khan hiếm giả sẽ khó diễn ra ồ ạt như trước.

Nghị định 357 cũng siết chặt hoạt động môi giới. Ngoài mã tài sản, môi giới sẽ có mã định danh riêng gắn với chứng chỉ hành nghề và căn cước công dân. Mỗi giao dịch đều ghi nhận mã của tài sản và người môi giới tham gia. Điều này vừa nâng chuẩn nghề môi giới, vừa sàng lọc những cá nhân làm ăn chộp giật, thổi giá, tư vấn sai lệch.

Đại diện một doanh nghiệp môi giới tại Hà Nội cho rằng, thị trường sẽ “tự làm sạch” khi người mua chỉ cần kiểm tra mã: sản phẩm không có mã, hoặc thông tin mã không khớp thực tế, sẽ bị loại bỏ ngay từ đầu. Ngược lại, các đơn vị làm ăn bài bản có thêm công cụ chứng minh sự minh bạch, tăng uy tín với khách hàng.

Tuy vậy, doanh nghiệp cũng băn khoăn về khâu vận hành, nhất là với nhà ở hình thành trong tương lai. Việc cấp mã cần phối hợp chặt chẽ giữa chủ đầu tư và cơ quan quản lý để không làm chậm tiến độ mở bán, cấp sổ cho cư dân.

Dù còn câu hỏi về hạ tầng công nghệ và bảo mật dữ liệu, mã định danh bất động sản vẫn được đánh giá là nền tảng để xây dựng thị trường chuyên nghiệp, số hóa, minh bạch hơn – nơi quyền lợi người mua nhà được bảo vệ tốt hơn, còn hành vi trục lợi, lừa đảo dần mất đất sống.