Từ ngày 1/7/2026, Luật Xây dựng 2025 chính thức có hiệu lực với một thay đổi đáng chú ý là mở rộng và quy định rõ 8 trường hợp được miễn giấy phép xây dựng. Đây được xem là bước cải cách thủ tục hành chính quan trọng, giảm gánh nặng giấy tờ cho người dân và doanh nghiệp, đồng thời vẫn duy trì yêu cầu quản lý về quy hoạch, kiến trúc và an toàn công trình thông qua cơ chế hậu kiểm và thông báo khởi công.

Theo Điều 43 Luật Xây dựng 2025, nhóm đầu tiên được miễn là công trình cấp IV và nhà ở riêng lẻ dưới 7 tầng, tổng diện tích sàn dưới 500 m², với điều kiện không thuộc các khu vực đã được xác định là khu chức năng, khu vực phát triển đô thị trong quy hoạch chung cấp thành phố hoặc cấp tỉnh, khu kinh tế, khu du lịch quốc gia, khu vực xây dựng theo quy hoạch chung xã, cũng như không nằm trong khu vực đã có quy chế quản lý kiến trúc. Quy định này hướng đến việc “gỡ” thủ tục cho các công trình nhỏ, ít tác động, song vẫn giữ rào chắn với các khu vực nhạy cảm về quy hoạch.

Nhóm thứ hai gồm công trình bí mật nhà nước; công trình khẩn cấp, cấp bách; công trình thuộc dự án đầu tư công đặc biệt; công trình thuộc dự án thực hiện theo thủ tục đầu tư đặc biệt; công trình xây dựng tạm; và các công trình trên đất quốc phòng, an ninh. Đây là nhóm công trình có tính chất đặc thù, đòi hỏi cơ chế triển khai nhanh hoặc chịu điều chỉnh bởi quy trình quản lý riêng.

Nhóm thứ ba là các công trình thuộc dự án đầu tư công do Thủ tướng, người đứng đầu cơ quan trung ương của các tổ chức, hoặc Chủ tịch UBND các cấp quyết định đầu tư. Việc miễn giấy phép trong trường hợp này nhằm tránh chồng chéo thủ tục khi dự án đã được quyết định đầu tư theo thẩm quyền.

Nhóm thứ tư áp dụng với công trình xây dựng theo tuyến đi qua từ hai đơn vị hành chính cấp tỉnh trở lên, hoặc công trình theo tuyến nằm ngoài khu vực định hướng phát triển đô thị, đã được phê duyệt theo quy hoạch đô thị – nông thôn, quy hoạch chi tiết ngành hoặc đã được chấp thuận phương án tuyến. Quy định này tạo điều kiện cho các dự án hạ tầng tuyến tính, tránh phải “xin phép” manh mún theo từng địa bàn.

Nhóm thứ năm gồm công trình trên biển thuộc dự án ngoài khơi đã được giao khu vực biển; cảng hàng không và các công trình trong cảng hàng không; công trình bảo đảm hoạt động bay ngoài cảng hàng không. Đây là nhóm công trình chịu quản lý chuyên ngành, nên việc miễn giấy phép xây dựng giúp rút ngắn quy trình thủ tục.

Nhóm thứ sáu là công trình quảng cáo không thuộc diện phải cấp phép xây dựng theo luật quảng cáo và công trình hạ tầng kỹ thuật viễn thông thụ động. Nhóm này hướng đến chuẩn hóa quản lý theo lĩnh vực, tránh “xin phép kép”.

Nhóm thứ bảy là công trình thuộc dự án đầu tư xây dựng đã được cơ quan chuyên môn về xây dựng thẩm định báo cáo nghiên cứu khả thi (hoặc điều chỉnh) và đã được phê duyệt theo quy định. Khi khâu thẩm định cốt lõi đã được thực hiện, giấy phép xây dựng được coi là thủ tục có thể lược bỏ.

Nhóm cuối cùng là các công trình sửa chữa, cải tạo bên trong, hoặc sửa chữa mặt ngoài nhưng không tiếp giáp đường đô thị có yêu cầu quản lý kiến trúc, với điều kiện không thay đổi mục đích – công năng, không ảnh hưởng kết cấu chịu lực, đồng thời bảo đảm các yêu cầu về phòng cháy chữa cháy, môi trường và kết nối hạ tầng kỹ thuật.

Dù được miễn giấy phép, luật vẫn yêu cầu quản lý thông qua thông báo khởi công. Trừ công trình bí mật nhà nước, công trình khẩn cấp, công trình tạm và nhà ở riêng lẻ của hộ gia đình, cá nhân, chủ đầu tư vẫn phải gửi thông báo khởi công tới cơ quan quản lý xây dựng tại địa phương theo phân cấp. Một số trường hợp chỉ cần thông báo, một số trường hợp phải kèm hồ sơ tương tự hồ sơ xin phép nhưng không gồm đơn đề nghị cấp phép. Cơ chế này được xem là cách cân bằng giữa cắt giảm thủ tục và giữ kỷ cương trật tự xây dựng.