Từ ngày 1/3/2026, mỗi bất động sản tại Việt Nam sẽ được gắn một mã định danh điện tử theo Nghị định 357/2025/NĐ-CP. Mã số này được ví như “căn cước” của nhà đất, giúp nhận diện duy nhất từng căn hộ, nhà ở hay phần diện tích sàn, đồng thời tạo nền tảng truy vết lịch sử pháp lý, giao dịch, thế chấp và tình trạng kê biên trên hệ thống dữ liệu quốc gia do Bộ Xây dựng quản lý, địa phương cập nhật.

Về chủ trương, đây là bước đi quan trọng để thu hẹp “vùng xám” thông tin – nguyên nhân khiến thị trường dễ bị thao túng bởi tin đồn, thổi giá và đầu cơ. Nhiều chuyên gia cho rằng nếu triển khai nghiêm túc, mã định danh có thể hỗ trợ quản lý thuế, kiểm soát dòng tiền và nâng chuẩn minh bạch, qua đó bảo vệ người mua nhà.

Tuy nhiên, thực tế cũng đặt ra câu hỏi: định danh có đủ để minh bạch hóa thị trường hay không. Theo GS.TSKH Đặng Hùng Võ, định danh chỉ là điểm khởi đầu; muốn hiệu quả cần cải cách đồng bộ dữ liệu và pháp luật. Vướng mắc đáng chú ý là quy định đăng ký tài sản gắn liền với đất hiện “theo yêu cầu”, không bắt buộc, dẫn tới dữ liệu có thể chỉ đầy đủ phần đất nhưng thiếu phần nhà – trong khi giao dịch thực tế là mua cả bất động sản. Nếu nền tảng dữ liệu “không đủ”, mã định danh dễ trở thành một lớp tem kỹ thuật hơn là công cụ quản trị thị trường.

Ngoài ra, câu chuyện công khai dữ liệu và quyền riêng tư cũng gây tranh luận. Minh bạch cần mức độ chia sẻ thông tin nhất định, nhưng phải có cơ chế phân quyền truy cập và mục tiêu sử dụng rõ ràng để tránh lạm dụng. Ở góc nhìn pháp lý, luật sư Phạm Thanh Tuấn cho rằng thách thức lớn nhất nằm ở chất lượng dữ liệu đầu vào: muốn hệ thống đáng tin, dữ liệu phải “đúng – đủ – sạch – sống”, trong khi nhiều địa phương còn thiếu đồng bộ, sai lệch lịch sử hoặc mâu thuẫn giữa các hồ sơ.

Một điểm nghẽn khác là tình trạng “hai giá” và thanh toán tiền mặt trong giao dịch dân sự. Mã định danh có thể ghi nhận giá kê khai, nhưng khó phản ánh giá thực nếu chưa kết nối đồng bộ với ngân hàng, thuế, công chứng và hệ thống thế chấp. Các chuyên gia cảnh báo nếu không liên thông dữ liệu liên ngành, người dân vẫn phải tự xác minh nhiều nguồn, làm giảm ý nghĩa của một hệ thống minh bạch tập trung.

Từ góc độ thị trường, một số ý kiến lo ngại dữ liệu đo đạc và ranh giới thửa đất ở khu vực nông thôn còn sai lệch. Nếu nhập liệu ban đầu không chuẩn, mã định danh có thể “đóng băng” sai số, làm tranh chấp phức tạp hơn. Bên cạnh đó, năng lực triển khai ở vùng sâu xa về nhân lực và hạ tầng số vẫn là bài toán cần lộ trình, tránh làm dàn trải.

Tựu trung, mã định danh điện tử là điều kiện cần để nâng minh bạch, nhưng không thể đứng một mình. Muốn kỳ vọng trở thành hiện thực, cần đồng thời hoàn thiện pháp luật về đăng ký tài sản gắn liền với đất, làm sạch và chuẩn hóa dữ liệu, liên thông ngân hàng – thuế – công chứng – quy hoạch, kiểm soát dòng tiền giao dịch và nâng năng lực thực thi tại cơ sở. Khi các mảnh ghép này khớp nhau, “căn cước nhà đất” mới thực sự trở thành nền tảng cho một thị trường công khai, bền vững thay vì chỉ dừng ở cải cách trên giấy.