Sau một thập kỷ, tốc độ tăng giá nhà ở gấp gần 2 lần mức tăng thu nhập đang khiến cơ hội an cư của nhiều người ngày càng mờ xa, theo các chuyên gia tại Diễn đàn Bất động sản Vùng động lực phía Nam lần thứ nhất do Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam (VIRES) tổ chức.

Ông Dương Long Thành, Chủ tịch HĐQT Thắng Lợi Group, cho biết hơn mười năm trước, doanh nghiệp từng bán một căn nhà tại Bến Cát (Bình Dương cũ) với giá khoảng 300 triệu đồng. Khi đó, thu nhập bình quân của công nhân, viên chức khoảng 7 triệu đồng/tháng, tích lũy 5–6 năm là có thể mua nhà. Hiện nay, dù nhu cầu mua ở thực vẫn chiếm 70–80% thị trường, nhưng “thu nhập bình quân chỉ tăng 6–8% mỗi năm, trong khi giá nhà leo thang 12–20%/năm khiến người mua ngày càng đuối sức”, ông nói.

Số liệu của CBRE cho thấy sau 10 năm, giá nhà bình quân tại TP.HCM đã tăng khoảng 2,9 lần, từ 30 lên 86 triệu đồng/m². Trong khi đó, theo Tổng cục Thống kê, thu nhập bình quân người lao động chỉ tăng khoảng 1,5 lần trong cùng giai đoạn. Nghiên cứu của One Mount Group ước tính, một gia đình thu nhập 200 triệu đồng/năm cần hơn 36 năm tích lũy mới mua được căn hộ thương mại 2 phòng ngủ, chưa tính chi phí phát sinh. Hiện 54% hộ gia đình tại Hà Nội và TP.HCM có thu nhập dưới 200 triệu đồng/năm, đồng nghĩa phần lớn gần như không thể mua nhà nội thành.

Bộ Xây dựng ghi nhận trong quý III, giá trung bình căn hộ trên cả nước khoảng 78 triệu đồng/m², hơn 30% nguồn cung mới có giá trên 100 triệu đồng/m². Tại TP.HCM, mức bình quân khoảng 91 triệu đồng/m², nhiều dự án trung tâm chạm ngưỡng 120–150 triệu đồng/m². CBRE và Knight Frank cho biết 60% căn hộ mở bán mới tại TP.HCM có giá trên 100 triệu đồng/m²; phân khúc nhà giá rẻ gần như biến mất khi phần lớn rổ hàng đều trên 60 triệu đồng/m². Trong khi đó, thu nhập bình quân người lao động 9 tháng đầu năm chỉ khoảng 8,3 triệu đồng/tháng; lao động đô thị khoảng 10 triệu đồng/tháng, tương đương một năm làm việc chỉ mua nổi… 1 m² nhà, nếu chưa tính chi phí sinh hoạt.

Theo ông Lê Như Thạch, Chủ tịch HĐQT Bcons Group, Việt Nam có hơn 53 triệu người trong độ tuổi lao động, tốc độ đô thị hóa trên 41%, dòng người đổ về thành phố lớn ngày càng mạnh, nhu cầu nhà ở thực rất lớn. Người mua ngày nay ưu tiên pháp lý minh bạch, giá trị sử dụng thực, chi phí vận hành hợp lý và khả năng thanh khoản tốt, nhưng khoảng cách giữa nhu cầu và năng lực sở hữu đang nới rộng. Ông cho rằng để kéo giá nhà về ngưỡng dễ tiếp cận, doanh nghiệp phải tối ưu diện tích và công năng, phát triển căn hộ nhỏ nhưng đủ tiện nghi, đồng thời tự triển khai đồng bộ từ thiết kế, thi công đến vận hành để giảm chi phí trung gian, dù mô hình này cũng tiềm ẩn rủi ro về bộ máy.

Ông Dương Long Thành nhấn mạnh, bên cạnh nỗ lực của doanh nghiệp, Nhà nước cần có chính sách kích hoạt nguồn cung “vừa túi tiền”, cải cách thủ tục pháp lý, giảm chi phí và có cơ chế hỗ trợ người mua nhà lần đầu. Khi thủ tục được rút gọn, rủi ro và chi phí giảm, dư địa kéo giá nhà xuống sẽ rộng hơn. Theo ông, thị trường cần quay về giá trị cốt lõi “nhà để ở, không chỉ để đầu tư”, gắn với quy hoạch đô thị nén – bán kính di chuyển 15 phút – trong bối cảnh căn hộ cao tầng dần thay thế nhà thấp tầng tại các đô thị lớn.