Căn hộ sở hữu 50 năm: Không hiểu rõ rất dễ… mua nhầm

Thời gian gần đây, nhiều dự án rao bán căn hộ “sở hữu 50 năm” với giá thấp hơn 15–30% so với căn hộ sở hữu lâu dài, thu hút người thu nhập trung bình. Tuy nhiên, không phải loại hình 50 năm nào cũng đảm bảo quyền lợi cư dân, nhất là các căn xây trên đất thương mại – dịch vụ, tiềm ẩn rủi ro lớn khi hết hạn thuê đất.

Hiện có hai nhóm dễ gây nhầm lẫn:

• Căn hộ nhà ở có thời hạn 50 năm
• Căn hộ xây trên đất thương mại – dịch vụ như condotel, căn hộ khách sạn, căn hộ dịch vụ.

Với căn hộ nhà ở 50 năm, người mua được công nhận quyền sở hữu, sinh hoạt như chung cư bình thường và có thể được xem xét gia hạn, tùy từng dự án, chính sách tại thời điểm đó.

Ngược lại, căn hộ trên đất thương mại – dịch vụ không được coi là nhà ở theo Luật Nhà ở:

• Không có quyền đăng ký thường trú, không coi là chỗ ở lâu dài.
• Không được cấp sổ hồng theo dạng “đất ở, nhà ở”.
• Khi hết hạn thuê đất 50 năm, việc xử lý phụ thuộc pháp lý dự án và hợp đồng giữa chủ đầu tư với Nhà nước; người mua không được đảm bảo như đất ở lâu dài.

Thực tế, nhiều dự án tại khu Cầu Giấy, Thanh Xuân, Hoàng Mai… bố trí riêng một tòa hoặc vài tầng căn hộ khách sạn 50 năm với giá rẻ hơn chung cư truyền thống. Môi giới thường nhấn mạnh ưu điểm “giá mềm, cho thuê tốt, sau này chắc được gia hạn” khiến nhiều người lầm tưởng tương đương căn hộ ở.

Trường hợp chị Nguyễn Thị Oanh (phường Láng) là ví dụ. Thấy căn hộ 50 năm giá thấp hơn khu vực, chị định đặt cọc. Sau khi hỏi kỹ, chị mới biết đó là căn hộ khách sạn trên đất dịch vụ, không phải nhà ở, không được gia hạn như đất ở. Chị đã dừng giao dịch kịp thời.

Theo ông Vũ Trung Kiên, Trưởng phòng Kinh tế, Hạ tầng và Đô thị phường Cầu Giấy, với chung cư 50 năm là đất ở, khi hết niên hạn vẫn có thể được xem xét gia hạn hoặc xây mới, mỗi chủ căn hộ như một nhà đầu tư cùng tham gia. Ngược lại, với căn hộ 50 năm trên đất thương mại – dịch vụ, rủi ro cao hơn nhiều, thậm chí có thể bị thu hồi hoặc chuyển đổi mục đích.

Luật sư Trần Hoàng Vũ (Công ty Luật AEC) khuyến cáo:

• Phải yêu cầu xem quyết định giao đất, mục đích sử dụng đất, quy hoạch chi tiết;
• Đọc kỹ hợp đồng: hết 50 năm thì quyền gì, có được cấp sổ hồng dạng nhà ở không, trách nhiệm chủ đầu tư ra sao;
• Cân nhắc khả năng giảm giá, khó vay ngân hàng, khó bán lại với tài sản có thời hạn.

Sự nở rộ của căn hộ 50 năm cho thấy áp lực giá nhà ở rất lớn. Trong bối cảnh đó, sự thận trọng, hiểu đúng về pháp lý là “lá chắn” quan trọng nhất để người mua không trả giá đắt vì một chữ… “50 năm”.