Người dân liệu sẽ ghét bỏ những căn chung cư vì có thời hạn và không còn được sở hữu lâu dài. Thay vào đó, nhà liền đất nhỏ trong ngõ sâu lại được “quý như vàng”.

Năm 2018, chị Phương Linh (31 tuổi, TP. Thủ Đức) vay ngân hàng khoảng 800 triệu đồng để mua một căn hộ chung cư, dự tính trả dần trong 15 năm, khoảng 10 triệu/tháng gồm tiền gốc và lãi vay.

Căn hộ như một tài sản để lại cho thế hệ sau nên khi Bộ Xây dựng đề xuất thời hạn sở hữu nhà chung cư xác định theo thời hạn sử dụng công trình, chị Linh khá lo lắng. Chị đồng ý rằng, có thể 50 năm sau chung cư cũ và xuống cấp, người dân cần di dời, nhưng việc áp đặt thời hạn sở hữu theo niên hạn công trình đồng nghĩa việc người dân mất trắng nhà. Thay vào đó, cơ quan quản lý nhà nước cần nêu rõ cách tính chi phí đền bù, vị trí tái định cư cho người dân nếu thu hồi dự án chung cư.

“Căn nhà mua với giá 2 tỷ tại thời điểm này có giá trị rất khác so với 50 năm sau. Ai biết được 50 năm sau sẽ ra sao? Còn hiện tại, ngôi nhà là nơi an cư lạc nghiệp, là tài sản tôi dành dụm sau nhiều năm lao động mới có được”, chị nói. 

“Lúc trẻ kiếm tiền, vay mượn để trả góp mua nhà. Xong về già ra đường ở”, anh Phạm Thanh Quang – một độc giả của VietNamNet cũng bình luận.

Bố mẹ không cho, “cày” cật lực chưa chắc mua nổi nhà

Thật quá khó cho những trường hợp như chị Phương Linh. Chính sự méo mó của thị trường BĐS thời gian qua khiến việc sở hữu một ngôi nhà là ước mơ xa vời của hàng triệu người. Đến khi có rồi, quả không dễ chấp nhận sự thực sau một khoảng thời gian, ngôi nhà đó không còn là của mình.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), dẫn chứng thống kê, nhà ở vừa túi tiền chỉ chiếm 1% thị trường BĐS của TP.HCM trong năm 2020. Sang năm 2021, 76% nhà ở là nhà cao cấp, phần còn lại ở phân khúc trung cấp; đồng nghĩa, nhà vừa túi tiền đã không còn tồn tại ở TP.HCM. Lượng cầu lớn nhưng thị trường lại lệch pha.

Do đó, Chủ tịch HoREA đề nghị, thời điểm này Bộ Xây dựng chưa nên quy định căn hộ nhà chung cư có thời hạn để phù hợp với tâm tư của người dân muốn sở hữu nhà chung cư gắn liền với quyền sử dụng đất ổn định lâu dài. Đây là tài sản có giá trị cao mà người dân muốn để lại cho con cháu, không nên gây biến động trên thị trường BĐS bằng quy định mới.

Còn ông Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ TN-MT, nhận định, nếu chung cư có thời hạn thì người dân sẽ chỉ thích nhà liền đất. Diện tích nhỏ cũng được, hẹp cũng được, tồi tàn cũng được nhưng gắn bó lâu dài. Ông phân tích, ở Việt Nam, khái niệm hộ gia đình vẫn là một tế bào của xã hội, con cái vẫn cần nhờ đến bố mẹ. Một người bình thường, nếu không nhờ đến bố mẹ thì không biết đến bao nhiêu tuổi, sau bao năm cặm cụi đi làm mới có thể sở hữu một ngôi nhà? Chưa chắc đã có nhà nếu không do thế hệ trước để lại.

“Đừng để người dân nhìn thấy chung cư là thấy sợ, điều tệ hại là làm thị phần chung cư bị giảm sút. Thay vào đó, họ quý những mảnh đất nhỏ, hẹp như vàng. Từ đó, ảnh hưởng tới quá trình tổ chức không gian đô thị hiện đại”, ông Võ nói.

Bộ Xây dựng: Giá nhà sẽ giảm nếu áp chung cư có thời hạn

Về phía nhà chức trách, Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) cho biết, Bộ chủ quản đã đề xuất 2 phương án và được Chính phủ chấp thuận, báo cáo Quốc hội đề nghị đưa vào Chương trình xây dựng luật của Quốc hội năm 2023.

Phương án 1, bổ sung quy định thời hạn sở hữu nhà chung cư được xác định theo thời hạn sử dụng công trình theo quy định của pháp luật về xây dựng. 

Đối với phương án này, khi hết niên hạn sử dụng theo quy định hoặc khi chưa hết hạn sử dụng nhưng công trình chung cư bị xuống cấp, cơ quan có thẩm quyền sẽ kiểm định, đánh giá chất lượng. Nếu công trình còn sử dụng được, sẽ tiếp tục cho sử dụng; nếu công trình không bảo đảm an toàn cho tính mạng và tài sản của các chủ sở hữu, sẽ phải phá dỡ để xây lại. Như vậy, khi vòng đời của nhà chung cư không còn (do đã bị phá dỡ) thì quyền sở hữu đối với nhà chung cư cũng sẽ chấm dứt do tài sản được ghi nhận quyền sở hữu không còn trên thực tế. 

Mặt khác, thực trạng cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ thời gian qua cho thấy, nhiều trường hợp nhà chung cư đã hết niên hạn sử dụng, chất lượng xuống cấp nghiêm trọng, ảnh hưởng đến tính mạng, tài sản người dân nhưng rất khó di dời, phá dỡ để xây dựng lại. Bởi, người dân cho rằng, quyền sở hữu tài sản nhà ở là vĩnh viễn nên quyền phá dỡ là do các chủ sở hữu quyết định.

Vì vậy, cần bổ sung quy định về thời hạn sở hữu nhà ở chung cư theo thời hạn sử dụng công trình để có cơ sở pháp lý khắc phục vướng mắc trong công tác cải tạo, xây dựng lại các nhà chung cư cao tầng, tạo thuận lợi cho công tác chỉnh trang đô thị.

Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản dẫn chứng, Trung Quốc quy định thời hạn sở hữu từ 50-70 năm; Thái Lan là 30 năm và có thể gia hạn thêm; Singapore, Mỹ thời hạn sở hữu tối đa là 99 năm, khi gia hạn chủ sở hữu phải nộp thêm một khoản phí nhất định…

Cơ quan quản lý cho rằng, đề xuất sở hữu chung cư có thời hạn không dẫn đến việc người dân sẽ chuyển từ mua chung cư sang mua nhà đất riêng lẻ do tâm lý muốn sở hữu nhà lâu dài. Bởi, quy định thời hạn sở hữu chung cư sẽ tác động đến giá bán nhà ở (giá bán sẽ giảm hơn so với sở hữu lâu dài), từ đó tạo điều kiện để người dân thu nhập trung bình có thể mua được nhà chung cư.

Theo Bộ Xây dựng, người dân vẫn được thực hiện các quyền của chủ sở hữu tài sản như mua bán, tặng cho, để thừa kế trong thời hạn sở hữu nhà chung cư… Họ được tái định cư tại địa điểm cũ mà không phải di chuyển đi nơi khác. Nếu tại địa điểm cũ Nhà nước có quy hoạch làm các công trình công cộng hoặc công trình an ninh, quốc phòng thì người dân sẽ được giải quyết tái định cư tại địa điểm khác.

Phương án 2, thời hạn sở hữu nhà chung cư được xác định theo thời hạn sử dụng đất xây dựng nhà chung cư theo quy định của pháp luật đất đai.

Đối với phương án này, cơ sở để Bộ Xây dựng đề xuất thời hạn sở hữu nhà chung cư theo thời hạn sử dụng đất theo quy định của pháp luật đất đai hiện nay, trong khi Luật Đất đai 2013 cũng đang được nghiên cứu sửa đổi, bổ sung. Sẽ có 2 tình huống xảy ra.

Một, Luật Đất đai (sửa đổi) vẫn giữ nguyên quy định về thời hạn sử dụng đất ổn định lâu dài như luật hiện hành thì thời hạn sở hữu nhà chung cư sẽ vẫn lâu dài như Luật Nhà ở hiện hành.

Hai, Luật Đất đai (sửa đổi) có quy định về thời hạn sử dụng đất xây dựng nhà chung cư thì thời hạn sở hữu nhà chung cư cũng sẽ được xác định theo thời hạn sử dụng đất. Khi hết thời hạn sử dụng đất, Nhà nước sẽ căn cứ vào pháp luật đất đai sửa đổi để xử lý các nhà chung cư hết niên hạn sử dụng, không còn bảo đảm chất lượng.