Luật Nhà ở 2023 (hiệu lực từ 1/7/2024) tiếp tục mở “cánh cửa” cho tổ chức, cá nhân nước ngoài tham gia thị trường nhà ở Việt Nam, nhưng theo nguyên tắc mở cửa có kiểm soát. Thay vì ấn định một con số cố định cho mỗi người nước ngoài trên phạm vi cả nước, luật quản lý theo tỷ lệ và theo địa bàn nhằm cân bằng mục tiêu thu hút đầu tư, quản lý dân cư và bảo đảm ổn định thị trường.

Về phạm vi được mua, người nước ngoài chỉ được sở hữu nhà ở trong các dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại, gồm căn hộ chung cư và nhà ở riêng lẻ thuộc dự án. Các loại nhà ở riêng lẻ nằm ngoài dự án như nhà dân tự xây trong khu dân cư hiện hữu hoặc nhà mặt phố truyền thống không thuộc diện được phép giao dịch. Quy định này giúp cơ quan quản lý kiểm soát rõ nguồn gốc pháp lý, quy hoạch, phòng ngừa rủi ro tranh chấp và hạn chế tình trạng mua bán tràn lan.

Về hạn mức, Điều 19 Luật Nhà ở 2023 đặt ra hai “trần” quan trọng. Thứ nhất, với căn hộ chung cư, tổng số căn hộ mà tổ chức và cá nhân nước ngoài được phép sở hữu trong một tòa nhà không vượt quá 30% tổng số căn của tòa đó. Nếu dự án có nhiều tòa tháp, mỗi tòa được tính hạn mức riêng, không cộng dồn. Thứ hai, với nhà ở riêng lẻ, trong phạm vi một đơn vị hành chính cấp phường (tương đương khu vực có quy mô dân số như phường), tổng số nhà ở riêng lẻ người nước ngoài được sở hữu không vượt quá 250 căn. Hạn mức 250 căn này được tính cho tất cả dự án nhà ở thương mại trên cùng địa bàn, nên khi “room” của phường đã đầy, các dự án mở bán sau sẽ không thể bán loại nhà ở riêng lẻ cho người nước ngoài, dù dự án đáp ứng các điều kiện khác.

Trên thực tế, việc theo dõi và phân bổ hạn mức thường do chủ đầu tư phối hợp cơ quan quản lý nhà ở địa phương (chủ yếu là Sở Xây dựng) thực hiện. Người mua cần chủ động yêu cầu bên bán cung cấp thông tin về tỷ lệ sở hữu người nước ngoài tại tòa nhà (đối với chung cư) hoặc tình trạng hạn mức 250 căn (đối với nhà ở riêng lẻ) để tránh rủi ro đặt cọc rồi mới phát hiện dự án đã “hết suất” bán cho người nước ngoài.

Về điều kiện mua, Luật Nhà ở 2023 phân nhóm chủ thể gồm tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài, tổ chức nước ngoài hoạt động tại Việt Nam và cá nhân nước ngoài. Với cá nhân nước ngoài, điều kiện được xem là khá thông thoáng: tại thời điểm ký giao dịch mua bán, thuê mua hoặc nhận tặng cho nhà ở, người mua chỉ cần hộ chiếu còn giá trị và có dấu kiểm chứng nhập cảnh của cơ quan quản lý xuất nhập cảnh Việt Nam. Luật không bắt buộc phải có thẻ tạm trú dài hạn hay giấy phép lao động. Tuy nhiên, người thuộc diện được hưởng quyền ưu đãi, miễn trừ ngoại giao hoặc lãnh sự sẽ không được đứng tên sở hữu nhà ở nếu không từ bỏ quyền miễn trừ liên quan tranh chấp dân sự.

Đối với tổ chức nước ngoài, yêu cầu cốt lõi là phải có hiện diện thương mại hợp pháp tại Việt Nam. Tổ chức muốn sở hữu nhà ở phải có Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư hoặc giấy phép hoạt động do cơ quan có thẩm quyền cấp và còn hiệu lực tại thời điểm giao dịch. Cách tiếp cận này nhằm bảo đảm chỉ những chủ thể có cam kết hoạt động và chịu sự điều chỉnh của pháp luật Việt Nam mới được tham gia.

Khác biệt lớn nhất giữa người nước ngoài và công dân Việt Nam nằm ở thời hạn sở hữu. Theo Điều 20 Luật Nhà ở 2023, cá nhân nước ngoài được sở hữu nhà ở theo thỏa thuận trong giao dịch nhưng tối đa 50 năm kể từ ngày được cấp Giấy chứng nhận. Thời hạn được ghi rõ trên Giấy chứng nhận, không ghi “lâu dài”. Khi hết thời hạn, nếu có nhu cầu, chủ sở hữu có thể xin gia hạn thêm một lần, tối đa 50 năm, theo thủ tục được hướng dẫn tại Nghị định 95/2024/NĐ-CP. Như vậy, trong điều kiện đáp ứng quy định, thời gian sở hữu có thể kéo dài tối đa 100 năm.

Nhìn chung, khung pháp lý hiện hành tạo điều kiện để dòng vốn và chuyên gia nước ngoài tham gia thị trường nhà ở, nhưng đi kèm cơ chế giới hạn theo tỷ lệ, địa bàn và thời hạn nhằm bảo vệ sự ổn định dài hạn. Với người mua, việc hiểu đúng loại nhà được phép mua, kiểm tra “room” sở hữu và nắm rõ thời hạn ghi trên Giấy chứng nhận là bước quan trọng để giao dịch an toàn.