Hàng loạt dự án chung cư đang đồng loạt thi công trên khắp Thủ đô, từ nội đô đến vùng ven. Khi cán cân cung – cầu dần đảo chiều, lợi thế trên thị trường bắt đầu dịch chuyển về phía người mua. Chỉ trong vòng hai năm trở lại đây, Hà Nội chứng kiến tốc độ phát triển dự án chưa từng có. Dự báo giai đoạn 2026 – 2027, thị trường có thể đón khoảng 46.600 căn hộ đến từ 43 dự án mới – con số cao nhất trong nhiều năm, mở ra khả năng bước vào một chu kỳ nguồn cung dồi dào.

Trong khu vực Vành đai 3, nhiều dự án quy mô lớn đồng loạt triển khai, tạo nên những “vệt” chung cư mới tại Cầu Giấy, Thanh Xuân, Hoàng Mai, Hai Bà Trưng… Bên ngoài trung tâm, phía Bắc ghi nhận sự xuất hiện của các chủ đầu tư lớn tại Đông Anh cùng siêu dự án Thành phố thông minh BRG – Sumitomo. Phía Đông có Long Biên, Gia Lâm với loạt dự án mới, trong khi phía Tây tiếp tục là “tâm điểm” với nhiều tổ hợp cao tầng quanh các trục Lê Văn Lương, Tố Hữu, Đại lộ Thăng Long. Phía Nam cũng nổi lên với các khu căn hộ mới cùng quy hoạch một đại đô thị thể thao quy mô lớn, dân số dự kiến trên 1 triệu người.

Sự bùng nổ dự án khiến thị trường chuyển trạng thái từ thiếu hụt kéo dài sang giai đoạn nguồn cung dồi dào, buộc chủ đầu tư phải điều chỉnh chiến lược về giá, sản phẩm và chính sách bán hàng. Theo các chuyên gia, sau nhiều năm giá tăng mạnh do khan hiếm, thị trường Hà Nội đang tiến gần ngưỡng bão hòa. Làn sóng dự án mới từ 2026 khiến nhà đầu tư lướt sóng phải cân nhắc lại, bởi cơ hội tăng giá ngắn hạn sẽ không còn dễ dàng.

Ông Trần Trọng Nghĩa, Giám đốc kinh doanh HDHomes, nhận định giai đoạn 2026 – 2029 sẽ là thời điểm bàn giao hàng loạt dự án. Khi lựa chọn đa dạng, mức độ cạnh tranh giữa các chủ đầu tư tăng, thị trường nhiều khả năng “giảm nhiệt” so với giai đoạn đỉnh vừa qua. Cùng lúc, lãi vay ngân hàng có xu hướng tăng, dòng vốn tín dụng ưu tiên cho sản xuất – kinh doanh, khiến nhà đầu tư dùng đòn bẩy cao đối mặt áp lực trả nợ lớn, rủi ro khi mua căn hộ để cho thuê hoặc chờ tăng giá.

Ông Nguyễn Minh Tiền, Giám đốc kinh doanh Công ty Bất động sản Trường Phát, ghi nhận thị trường Hà Nội đang thiếu vắng những đợt tăng giá mạnh như trước. Một số khu đô thị từng sôi động tại Gia Lâm đã giảm giao dịch từ giữa tháng 10, tâm lý người mua thận trọng hơn. Chủ nhà muốn bán nhanh buộc phải đưa giá về mức hợp lý thay vì đòi chênh lệch hàng trăm triệu đến cả tỷ đồng như đầu năm. Cùng lúc, một bộ phận nhà đầu tư đang dịch chuyển dòng tiền vào TP.HCM và các tỉnh phía Nam – nơi phân khúc thấp tầng và căn hộ cao cấp phục hồi rõ rệt hơn, khiến cuộc cạnh tranh tại Hà Nội thêm gay gắt.

Từ năm 2020 – 2024, mặt bằng giá căn hộ Hà Nội đã tăng liên tục, nhiều dự án thiết lập mức giá chưa từng có. Theo các đơn vị nghiên cứu, giá bán sơ cấp trung bình đã tiệm cận 95 triệu đồng/m², hơn 40% nguồn cung mới có mức giá trên 120 triệu đồng/m² – vượt khả năng chi trả của phần lớn người dân đô thị. Các chuyên gia cho rằng đà tăng này đang chạm giới hạn chịu đựng của thị trường. Bài học TP.HCM cho thấy, sau khi giá bị đẩy lên 100 – 200 triệu đồng/m² giai đoạn 2017 – 2019, thị trường đã chững lại kéo dài từ 2022 đến nay.

Khi nguồn cung mới bùng nổ từ 2026, Hà Nội được dự báo sẽ đi theo quỹ đạo tương tự: tốc độ tăng giá hạ nhiệt và xuất hiện thêm các sản phẩm “vừa túi tiền”. Savills và nhiều tổ chức nghiên cứu đều cho rằng “chìa khóa” cho thị trường là gia tăng nguồn cung thực chất, đặc biệt ở phân khúc giá phù hợp. Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), cho rằng cần “phanh lại” đà tăng quá nóng của giá nhà bằng cách đẩy mạnh phát triển các dự án nhà ở giá phù hợp, để giá tự điều chỉnh theo cung – cầu.

Tổng giám đốc EZ Property, ông Phạm Đức Toản, nhấn mạnh vai trò của các đại đô thị nhà ở xã hội tại khu vực cửa ngõ. “Nếu các dự án này được triển khai đúng tiến độ, giá nhà tại Hà Nội hoàn toàn có thể giảm 30 – 40% so với hiện nay trong trung hạn”. Ở góc độ người mua, các chuyên gia khuyến nghị nên ưu tiên dự án pháp lý minh bạch, chủ đầu tư uy tín, tiến độ thi công ổn định; những căn hộ đã bàn giao hoặc sắp bàn giao là lựa chọn an toàn, vừa có thể khai thác cho thuê, vừa có mức giá cạnh tranh hơn so với các dự án mới khởi công.

Trong bối cảnh nguồn cung từ 2026 được ví như “cơn địa chấn”, đà tăng giá đã tiệm cận trần và tâm lý đầu tư đang dịch chuyển, thị trường Hà Nội được cho là bước vào một thời khắc đặc biệt thuận lợi cho người mua để tìm được căn hộ phù hợp về giá, chất lượng và pháp lý.