Sau gần hai năm thực hiện, Luật Đất đai 2024 đã bộc lộ một số bất cập trong quá trình áp dụng, đặc biệt với các dự án đầu tư có sử dụng đất. Quốc hội dự kiến sửa đổi luật này tại kỳ họp cuối năm 2026, không chỉ để phù hợp hơn với mô hình chính quyền hai cấp, mà còn nhằm xử lý những khoảng trống pháp lý đang làm chậm tiến độ giao đất, cho thuê đất, chuyển nhượng dự án và triển khai đầu tư trên thực tế.

Theo phân tích từ thực tiễn, vướng mắc hiện nay không nằm ở việc thiếu cơ chế lựa chọn nhà đầu tư. Pháp luật về đầu tư và đấu thầu đã thừa nhận khá rõ các hình thức lựa chọn nhà đầu tư, từ đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư đến chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời chấp thuận nhà đầu tư. Vấn đề lớn nằm ở chỗ Luật Đất đai chưa theo kịp các mô hình chủ thể đầu tư đã được pháp luật chuyên ngành công nhận, khiến nhiều địa phương phải xin ý kiến trung ương, kéo dài thủ tục và làm tăng chi phí cho doanh nghiệp.

Điểm nghẽn đầu tiên là cơ chế giao đất, cho thuê đất chưa bao quát đầy đủ các chủ thể hợp pháp. Hiện pháp luật cho phép nhà đầu tư tham gia độc lập hoặc theo liên danh, đồng thời có thể thành lập doanh nghiệp dự án để trực tiếp triển khai. Tuy nhiên, Luật Đất đai mới chỉ quy định tương đối rõ đối với tổ chức kinh tế do nhà đầu tư trúng thầu thành lập, mà chưa thiết kế đầy đủ với liên danh nhà đầu tư hoặc tổ chức kinh tế do nhà đầu tư thành lập trong các trường hợp khác. Khoảng trống này khiến cơ chế lựa chọn nhà đầu tư đã mở rộng nhưng khâu giao đất, cho thuê đất lại chưa có “đường ra” tương ứng.

Điểm nghẽn thứ hai nằm ở quy định về chuyển nhượng dự án có sử dụng đất. Hiện nay, một số dự án chuyển nhượng theo Luật Đầu tư, một số khác theo Luật Kinh doanh bất động sản. Tuy nhiên, Luật Đất đai 2024 khi quy định các trường hợp chuyển nhượng dự án lại chủ yếu viện dẫn đến dự án bất động sản theo pháp luật kinh doanh bất động sản, chưa bao quát các dự án có sử dụng đất thuộc lĩnh vực khác như giáo dục, y tế, nông nghiệp hay môi trường. Hệ quả là cơ quan đăng ký đất đai thiếu căn cứ pháp lý để thực hiện đăng ký biến động sau chuyển nhượng, làm chậm quá trình chuyển giao quyền sử dụng đất và ảnh hưởng tới tiến độ đầu tư.

Vướng mắc thứ ba liên quan đến điều kiện thực hiện quyền của chủ đầu tư dự án nhà ở. Luật Nhà ở 2023 đã thiết kế cơ chế đặc thù, theo đó đối với nhà ở xây dựng để bán hoặc cho thuê mua, giấy chứng nhận sẽ cấp trực tiếp cho người mua hoặc thuê mua, thay vì cấp trước cho chủ đầu tư. Nhưng Luật Đất đai lại chưa bổ sung ngoại lệ tương ứng. Điều này dẫn đến thực tế nhiều địa phương vẫn yêu cầu chủ đầu tư phải được cấp giấy chứng nhận trước khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với kinh doanh nhà ở. Thủ tục phát sinh này vừa kéo dài thời gian dự án, vừa tăng chi phí tuân thủ mà không làm tăng hiệu quả quản lý.

Thứ tư là sự thiếu trung lập giữa hai phương thức tạo lập quỹ đất: Nhà nước thu hồi đất và doanh nghiệp tự thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất. Trong trường hợp Nhà nước thu hồi đất, doanh nghiệp được khấu trừ chi phí bồi thường, hỗ trợ, tái định cư vào nghĩa vụ tài chính. Nhưng khi doanh nghiệp tự thỏa thuận với người sử dụng đất, các khoản chi phí thực tế để tạo lập quỹ đất lại hầu như không được tính đầy đủ khi xác định tiền sử dụng đất. Sự chênh lệch này khiến phương thức tự thỏa thuận trở nên bất lợi hơn, dù bản chất hai cơ chế đều nhằm hình thành quỹ đất cho cùng một dự án đầu tư.

Thứ năm là sự thiếu thống nhất giữa Luật Đất đai và văn bản hướng dẫn thi hành. Luật cho phép người sử dụng đất được lựa chọn thuê đất trả tiền một lần hoặc hằng năm trong nhiều trường hợp, nhưng một số nghị định hướng dẫn lại thu hẹp quyền lựa chọn này, như với doanh nghiệp nhà nước cổ phần hóa. Điều đó dẫn đến nguy cơ văn bản dưới luật làm hẹp quyền của người sử dụng đất so với tinh thần luật và nghị quyết của Quốc hội.

Điểm nghẽn cuối cùng là điều kiện tham gia đấu giá quyền sử dụng đất. Luật hiện yêu cầu tổ chức tham gia đấu giá phải có năng lực, kinh nghiệm phát triển dự án. Tuy nhiên, nhiều ý kiến cho rằng điều kiện về “kinh nghiệm” đang làm mờ ranh giới giữa đấu giá và đấu thầu, vô hình trung hạn chế cạnh tranh, tạo rào cản với doanh nghiệp mới dù họ có tiềm lực tài chính, khả năng huy động vốn và đội ngũ triển khai tốt. Xu hướng cải cách hiện nay là chuyển từ tiền kiểm sang hậu kiểm, nên việc xem xét lại điều kiện này được cho là cần thiết để mở rộng cơ hội tiếp cận đất đai minh bạch, bình đẳng hơn.

Nhìn tổng thể, sáu điểm nghẽn nêu trên đều cho thấy yêu cầu cấp thiết phải sửa đổi Luật Đất đai theo hướng đồng bộ hơn với Luật Đầu tư, Luật Đấu thầu, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản và các luật chuyên ngành. Khi những khoảng trống pháp lý được lấp đầy, quá trình giao đất, cho thuê đất và triển khai dự án sẽ thông suốt hơn, góp phần khơi thông nguồn lực đất đai, rút ngắn thủ tục và cải thiện môi trường đầu tư trong giai đoạn mới.