Nhiều người bán nhà đất thừa nhận khai chưa đúng, phải khai lại với giá cao hơn và thuế nộp nhiều hơn, trong khi không ít người khẳng định đã khai giá đúng nhưng cơ quan thuế vẫn trả hồ sơ hoặc bắt khai lại. Nhiều kiểu lách xuất hiện.

Chỉ trong một thời gian ngắn siết lại việc kê khai giá chuyển nhượng bất động sản, có địa phương đã tăng thu hàng trăm tỉ đồng tiền thuế. Tuy nhiên, người dân và cán bộ thuế nhiều địa phương cho biết đang lúng túng với việc “xác định giá đúng”.

Nhiều người bán nhà đất thừa nhận đã khai chưa đúng, chấp nhận khai lại với giá cao hơn và số thuế phải nộp nhiều hơn, trong khi không ít người dân khẳng định đã khai giá đúng với giá thật nhưng cơ quan thuế vẫn trả hồ sơ hoặc bắt khai lại. Và đã xuất hiện nhiều kiểu lách để giải quyết hồ sơ nhanh, đồng thời làm giảm số thuế phải nộp.

Phải ra về do khai giá thấp

Ghi nhận tại một số chi cục thuế trên địa bàn TP Hà Nội vào ngày 11-5 cho thấy vẫn còn nhiều bộ hồ sơ khai thấp hơn giá trị thực bị cơ quan thuế yêu cầu điều chỉnh, bổ sung thông tin… Tại Chi cục Thuế quận Thanh Xuân (phường Nhân Chính), chị Hương Trà cho biết hồ sơ của người thân bị yêu cầu điều chỉnh, bổ sung thông tin do khai thấp. 

“Nếu chênh nhiều chắc chắn phải làm lại hồ sơ hết 5 ngày. Người thân tôi mua bán căn nhà rộng khoảng 30m² nhưng khai chỉ một nửa so với giá trị thực. Giờ cơ quan thuế rà soát rất kỹ nên cả người mua và người bán phải ngồi lại với nhau để đưa ra đúng giá làm căn cứ khai thuế”, chị Trà nói.

Một nam nhân viên làm nghề dịch vụ hỗ trợ chuyển nhượng nhà đất cho biết cũng có hồ sơ bị yêu cầu bổ sung thông tin do hợp đồng công chứng thấp hơn giá mua. 

“Tôi hỗ trợ bán căn nhà trong ngõ với diện tích hơn 70m², nhưng do hai bên mua bán để giá quá thấp nên giờ phải liên lạc lại với khách hàng. Bây giờ để giá quá thấp thì không thể qua mắt được cơ quan thuế”, nam nhân viên nói.

Ghi nhận tại Chi cục Thuế quận Bắc Từ Liêm (phường Phú Diễn) cũng cho thấy có nhiều người phải mang hồ sơ ra về. “Căn chung cư diện tích 170m² mà hai bên mua và bán chỉ khai có 2 tỉ đồng thì làm sao mà đúng giá trị thực được. Mình làm nghề dịch vụ nên cơ quan thuế chưa chấp thuận, đành phải báo cho khách hàng để định lại giá…” – Tuấn Anh, người đi khai thuế, nói.

Chiều 11-5, trao đổi với phóng viên, lãnh đạo Chi cục Thuế quận Thanh Xuân cho hay để tạo điều kiện cho người dân, doanh nghiệp thực hiện nghĩa vụ thuế bất động sản, cơ quan này không trả lại hồ sơ mà chỉ tuyên truyền để người đi nộp thuế bổ sung các thông tin cần thiết cũng như khai đúng giá trị. 

Theo Cục Thuế TP Hà Nội, tình trạng kê khai giá chuyển nhượng trên hợp đồng công chứng, kê khai nộp thuế, phí chưa đúng giá trị thực tế còn diễn ra khá phổ biến.

Để ngăn chặn tình trạng này, Cục Thuế TP Hà Nội đã gửi thư ngỏ tới từng người dân đến làm thủ tục. Theo đó, người nộp thuế được yêu cầu phải có trách nhiệm khai chính xác, trung thực, đầy đủ các nội dung trong kê khai thuế hoặc hồ sơ xác định nghĩa vụ tài chính. Có trách nhiệm giải trình, bổ sung thông tin tài liệu đầy đủ, đúng thời hạn theo yêu cầu của cơ quan thuế quản lý.

Người dân làm thủ tục nhà đất tại UBND quận 7, TP.HCM

Lách bằng ủy quyền, cho tặng…

Chị Kim Khánh (TP.HCM) cho hay vừa thỏa thuận mua một lô đất tại Long An. Trước khi xuống cọc, môi giới gợi ý hai bên thỏa thuận sau khi xuống cọc 30 ngày thì bên mua – bên bán sẽ không ra công chứng sang tên mà chỉ làm hợp đồng công chứng ủy quyền, nhanh gọn, chỉ mất vài trăm ngàn và 15 phút sau cầm sổ về. 

“Bên môi giới nói hợp đồng công chứng ủy quyền giá trị đến 10 năm, có thể ủy quyền đến 2 lần lại không phải chờ đợi. Bù lại, bên bán gửi lại tôi tiền thuế TNCN nên tôi cũng không thiệt thòi gì”, chị Kim Khánh kể.

Anh Lập, một môi giới đất khu vực TP.HCM và các tỉnh lân cận, cho biết nếu không bị trả hồ sơ thì khoảng 20 ngày sau khi công chứng sẽ ra được sổ cho người mua, còn nếu trả hồ sơ thì phải hơn 1 tháng. 

“Một số khu vực có tỉ lệ trả về đến 70%, có nơi một nửa. Do vậy tôi thường tư vấn khách làm hợp đồng ủy quyền, còn nếu ra công chứng chuyển nhượng thì phải khai bằng 70 – 80% giá trị thật mới được cho qua”, anh Lập nói.

Theo tìm hiểu của Tuổi Trẻ, thời gian gần đây sau khi cơ quan thuế siết việc “xác định giá đúng”, nhiều trường hợp bên mua – bán bắt tay nhau làm theo cách này, nhất là những trường hợp chỉ dự định mua lướt vài tháng sau bán chốt lời vì họ cho rằng ít khả năng xảy ra rủi ro (như trường hợp người ủy quyền qua đời, xuất cảnh hoặc không chịu ký ủy quyền tiếp…). 

Ngoài ra, theo một số môi giới, bên bán đã tính thêm khoản này vào trong giá bán và đẩy giá bán tăng tương ứng hoặc thỏa thuận chuyển nghĩa vụ này sang cho người mua.

Lãnh đạo một chi cục thuế tại TP.HCM cho hay gần đây lượng hồ sơ cho, tặng bất động sản tăng sau khi cơ quan thuế siết thuế chuyển nhượng bất động sản. 

Cơ quan thuế đặt nghi vấn có thể đây là hình thức lách thuế mới vì theo quy định hiện nay nếu người nhận bất động sản thuộc dạng cho, tặng phải nộp thuế thu nhập cá nhân 10% nhưng tính trên bảng giá đất do UBND tỉnh, TP ban hành. 

Hiện bảng giá đất có nơi chỉ bằng 10 – 15% giá thị trường, thậm chí còn thấp hơn, do vậy có khả năng họ lách theo cách này vì thấy có lợi hơn so với nộp thuế 2% trên giá chuyển nhượng thực tế.

Nhiều hồ sơ chuyển nhượng bất động sản tại Hà Nội bị yêu cầu khai lại do giá kê khai thấp hơn giá trị thực

Sửa quy định để bịt lỗ hổng

Trao đổi với chúng tôi, luật sư Trần Xoa – giám đốc Công ty luật Minh Đăng Quang – cho biết nghị định số 12/2015 của Chính phủ và thông tư số 92/2015, thông tư số 13/2022 của Bộ Tài chính đều quy định “bảng giá đất của UBND cấp tỉnh là căn cứ tính thuế đối với trường hợp trên hợp đồng chuyển nhượng không ghi giá hoặc giá trên hợp đồng chuyển nhượng thấp hơn giá đất do UBND cấp tỉnh quy định tại thời điểm chuyển nhượng. Trường hợp giá nhà, đất tại hợp đồng chuyển nhượng cao hơn mức giá tại bảng giá do UBND cấp tỉnh ban hành thì giá tính thuế TNCN, lệ phí trước bạ là giá tại hợp đồng chuyển nhượng”.

Trong khi đó, theo ông Xoa, bảng giá đất hiện nay được xây dựng rất thấp, chỉ chiếm khoảng 15 – 25% so với giá thị trường. 

“Suốt nhiều năm qua, không phải cơ quan thuế không biết cái “lệ” kê khai giá thấp hơn giá giao dịch thực tế nhưng do quy định như trên nên giá kê khai chỉ cần cao hơn bảng giá đất do UBND cấp tỉnh quy định là “lọt cửa”” – ông Xoa nói và cho rằng việc cơ quan thuế siết tình trạng hai giá trong kê khai giá chuyển nhượng nhằm lách thuế TNCN là đúng, đồng thời đề nghị Bộ Tài chính và Tổng cục Thuế cần đề xuất để sửa quy định này.

Tại văn bản báo cáo UBND TP.HCM về việc tăng cường công tác quản lý thuế trong hoạt động chuyển nhượng nhà, đất trên địa bàn TP.HCM mới đây, Cục Thuế TP.HCM cũng thừa nhận thực trạng người nộp thuế kê khai giá thấp hơn giá giao dịch thực tế theo giá thị trường để giảm số thuế TNCN và lệ phí trước bạ phải nộp, gây thất thu ngân sách. 

Tuy nhiên, theo Cục Thuế TP.HCM, do vẫn chưa có hướng dẫn cụ thể để làm căn cứ ấn định thuế TNCN, lệ phí trước bạ nếu giá kê khai, giá theo hợp đồng công chứng thấp hơn giá giao dịch thực tế trên thị trường nên gây rất nhiều khó khăn cho cơ quan thuế.

Một lãnh đạo Cục Thuế TP.HCM cho biết khi giải quyết các hồ sơ xác định nghĩa vụ tài chính, các chi cục thuế trên địa bàn vẫn có tham khảo giá nhà, đất theo giá thị trường để đấu tranh, song song đó là vận động, tuyên truyền người nộp thuế kê khai trung thực giá chuyển nhượng. 

Ngoài ra, cơ quan thuế cũng phối hợp với các văn phòng công chứng để cung cấp thông tin liên quan đến nhà, đất các bên đang giao dịch, phối hợp với các ngân hàng thương mại để yêu cầu cung cấp dữ liệu dòng tiền giao dịch của bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng…

“Việc đấu tranh giải quyết các vấn đề kê khai giá chuyển nhượng thực tế còn gặp nhiều khó khăn và chậm, cũng như việc phối hợp với sở ngành, đơn vị có liên quan ảnh hưởng đến thời gian giải quyết hồ sơ theo quy định, dẫn đến tình trạng tồn đọng hồ sơ. Kiến nghị Tổng cục Thuế sớm ban hành quy trình hướng dẫn cụ thể trình tự cách xử lý, trách nhiệm của cơ quan thuế trong trường hợp người nộp thuế kê khai giá chuyển nhượng bất động sản thấp hơn giá chuyển nhượng thực tế”, vị này kiến nghị.