Sau khi hợp nhất tỉnh Bình Dương, tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu và TPHCM, TPHCM mới có quy mô diện tích khoảng 6.772 km² và dân số chính thức 14 triệu người. Không gian đô thị mở rộng cùng với hàng loạt dự án hạ tầng kết nối liên vùng đang mở ra dư địa phát triển mới cho thị trường bất động sản khu vực phía Nam.

Thị trường bất động sản TPHCM năm 2025 được đánh giá phục hồi rõ nét nhờ sự cộng hưởng của ba yếu tố chính. Thứ nhất là nền tảng pháp lý. Việc triển khai đồng bộ Luật Đất đai 2024, Luật Nhà ở 2023 và Luật Kinh doanh bất động sản 2023 từ giữa năm 2024 đã bước đầu tháo gỡ các nút thắt về phê duyệt dự án, định giá đất và nghĩa vụ tài chính, góp phần tăng tính minh bạch, củng cố niềm tin của nhà đầu tư.

Thứ hai là lực đẩy từ hạ tầng giao thông. Năm 2025, tuyến metro số 1 (Bến Thành – Suối Tiên) chính thức vận hành thương mại, làm thay đổi mạnh mẽ diện mạo trục đô thị phía Đông. Cùng với đó, các dự án trọng điểm như Vành đai 3 TPHCM giai đoạn hoàn thiện, nút giao An Phú và mở rộng Quốc lộ 50 đã tạo sức bật cho các khu vực vùng ven và đô thị vệ tinh.

Thứ ba là mặt bằng lãi suất ngân hàng ở mức ổn định. Trong gần như suốt năm 2025, lãi suất vay mua nhà giữ ở mức 6–8%/năm với nhiều gói ưu đãi, giúp người dân mạnh dạn hơn khi tiếp cận tín dụng nhà ở, từ đó hỗ trợ thanh khoản thị trường.

Nguồn cung căn hộ trong năm 2025 tăng mạnh, nhiều dự án mới được chào bán. Với tốc độ đô thị hóa nhanh và dòng người nhập cư đổ về TPHCM liên tục gia tăng, nhu cầu nhà ở tại nhiều khu vực luôn ở mức cao. Những dự án có giá phù hợp, pháp lý rõ ràng, tích hợp đầy đủ tiện ích và tiến độ xây dựng đảm bảo ghi nhận tỷ lệ hấp thụ lên tới 80–90% ngay trong tháng đầu mở bán.

Mặt bằng giá bất động sản TPHCM năm 2025 đã thiết lập mức mới cao hơn giai đoạn trước do chi phí đất đai, vật liệu và nhân công đều tăng. Phân khúc hạng sang tại quận 1 cũ và Thủ Thiêm có giá khoảng 250–550 triệu đồng/m², các dự án bất động sản hàng hiệu vẫn giữ mức giá kỷ lục do nguồn cung khan hiếm. Phân khúc cao cấp tại quận 7 cũ, Thảo Điền, Thạnh Mỹ Lợi dao động 120–180 triệu đồng/m². Phân khúc trung cấp tại TP Thủ Đức, quận 8, Nhà Bè cũ có mức giá 65–95 triệu đồng/m² và là phân khúc sôi động nhất. Phân khúc bình dân, vừa túi tiền đã chạm ngưỡng 45–60 triệu đồng/m², gần như không còn căn hộ mới dưới 40 triệu đồng/m² trong nội thành, buộc người mua phải dịch chuyển sang khu vực Bình Dương, Bà Rịa – Vũng Tàu (cũ) để tìm mức giá phù hợp hơn.

Sau giai đoạn khó khăn, nhiều doanh nghiệp lớn như Nam Long, Gamuda Land, Vingroup, Sun Group, CityLand, Novaland… đã tái cấu trúc và trở lại đường đua với loạt dự án mới, ưu tiên sản phẩm có giá trị sử dụng thực, pháp lý minh bạch.

Bà Nguyễn Thị Thanh Hương, Tổng giám đốc ERAS Land, nhận định năm 2025, thị trường “gặt hái” rõ nét nhất sự hồi phục về tâm lý và niềm tin của người mua nhà. Thanh khoản cải thiện ở nhiều phân khúc, đặc biệt tại các dự án pháp lý rõ ràng, giá phù hợp. Người mua ở thực quay lại chiếm tỷ trọng lớn hơn, thay vì đầu cơ như các giai đoạn trước. Họ tìm hiểu kỹ dự án, xem xét pháp lý, tiến độ, chất lượng sống, khả năng khai thác dài hạn, thay vì chỉ quan tâm đến khả năng tăng giá.

Bước sang năm 2026, nhiều yếu tố nền tảng hình thành từ năm 2025 được dự báo sẽ phát huy hiệu quả mạnh hơn. Các tuyến vành đai, cao tốc, metro, sân bay lần lượt vận hành, quá trình sáp nhập và tái cấu trúc địa giới hành chính đi vào ổn định, thủ tục phê duyệt dự án thông suốt hơn, không gian phát triển đô thị mở rộng, quy mô thị trường được nâng lên.

Tuy nhiên, mức độ phân hóa cũng sẽ ngày càng rõ. Những dự án dở dang, pháp lý thiếu minh bạch, chủ đầu tư năng lực tài chính yếu sẽ khó tham gia cạnh tranh. Biên lợi nhuận đầu cơ không còn dày như các chu kỳ trước, buộc nhà đầu tư phải chuyển từ “lướt sóng” sang “đầu tư giá trị”, tập trung vào sản phẩm gắn với nhu cầu ở thực.

Theo các chuyên gia, cơ hội năm 2026 tập trung vào bất động sản vùng ven và các đô thị vệ tinh hưởng lợi trực tiếp từ hạ tầng; sản phẩm phục vụ nhu cầu an cư lâu dài, vị trí hợp lý, giá phù hợp thu nhập và pháp lý minh bạch; cùng với các loại hình gắn với nghỉ dưỡng dài ngày, chăm sóc sức khỏe, có khả năng khai thác sử dụng thường xuyên và tạo dòng tiền ổn định.

Bà Nguyễn Thị Thanh Hương cho rằng người mua ngày càng ưu tiên không gian sống tốt, giá trị bền vững hơn là kỳ vọng tăng giá ngắn hạn. Trong bối cảnh đó, thị trường bất động sản TPHCM mở rộng được kỳ vọng bước vào một chu kỳ phát triển mới, dựa trên nền tảng pháp lý rõ ràng, hạ tầng kết nối mạnh và nhu cầu ở thực đóng vai trò dẫn dắt.