Theo VARS đánh giá, hoạt động M&A bất động sản đang nhận được nhiều sự quan tâm với lợi thế nghiêng về bên mua. Trong thời gian tới, thị trường này hứa hẹn sẽ “tăng nhiệt” với nhiều thương vụ đầu tư quy mô lớn. Đồng thời, được kỳ vọng sẽ có thể thu hút dòng vốn ngoại đổ bộ với những thương vụ tỷ đô.

Bản tin thị trường vừa công bố mới đây của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cho biết, thị trường M&A (hoạt động mua bán và sáp nhập) trong lĩnh vực địa ốc đang thu hút được nhiều sự quan tâm. Tuy nhiên, vì một số lý do xuất phát từ cả bên bán và bên mua mà nhiều thương vụ vẫn đang trong quá trình thương lượng chứ chưa thể đi đến hồi chốt.

“Phao cứu sinh” cho chủ đầu tư “khát” vốn

Nửa đầu năm 2023 sắp đi qua nhưng thị trường bất động sản vẫn đang phải đương đầu với quá nhiều khó khăn. Số liệu từ Bộ Xây dựng cho biết, chỉ tính riêng 2 thành phố lớn là Hà Nội và TP.HCM đã có khoảng 400 dự án đang trong tình trạng “đắp chiếu” vì vướng các thủ tục pháp lý.

Quý I/2023, số lượng doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực bất động sản thành lập mới là 940 doanh nghiệp, giảm 63,2% so với cùng kỳ năm 2022. Trong khi đó, số lượng doanh nghiệp giải thể, ngừng kinh doanh có thời hạn lần lượt là 341 doanh nghiệp (tăng 30,2%) và 1.816 doanh nghiệp (tăng 60,7%) so với cùng kỳ năm trước.

Vướng mắc thủ tục đầu tư, pháp lý kéo dài, thanh khoản sụt giảm, khó vay vốn,… khiến doanh nghiệp phải tính đến việc bán một phần hoặc toàn bộ dự án.

Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam đánh giá đây là giai đoạn “dòng tiền khó”, vướng mắc thủ tục đầu tư, pháp lý kéo dài, thanh khoản sụt giảm, điều kiện vay vốn ngày càng khó khăn khiến doanh nghiệp phải tính đến việc bán một phần hoặc toàn bộ dự án.

“Đây là hướng đi giúp các doanh nghiệp có thể xoay xở dòng tiền trả nợ, tránh khỏi tình trạng sụp đổ, giải thể, mang đến dòng tiền giúp tiếp tục triển khai các dự án khác, được đánh giá là “phao cứu sinh” cho các nhà phát triển bất động sản khát vốn”, VARS nhận định.

Đồng quan điểm, ông Matthew Powell, Giám đốc Savills Hà Nội cũng cho rằng, năm 2023 được kỳ vọng sẽ là một năm hứa hẹn với thị trường M&A tại Việt Nam: “Một số hình thức M&A có thể kể đến như bán cổ phần dự án hoặc bán toàn bộ, bán quỹ đất hiện có hay bán bất động sản đang hoạt động như tòa văn phòng hoặc khách sạn. Có thể nói, mức độ quan tâm của các nhà đầu tư liên quan đến M&A tăng cao cùng nhiều chủ tài sản có nhu cầu bán là động lực thúc đẩy hoạt động và tín hiệu tích cực về cơ hội thành công của các thương vụ M&A từ nay đến hết 2023”.

Nên có kênh xúc tiến đầu tư bất động sản chuyên biệt

Tuy được giới chuyên gia đánh giá cao về tiềm năng của thị trường M&A trong năm 2023 nhưng trên thực tế, sự trỗi dậy này lại có phần ảm đạm và chưa đem lại nhiều kết quả ấn tượng. Theo đó, một số doanh nghiệp đã mạnh tay chi tiền nhằm tìm kiếm cơ hội mở rộng thị trường, cải thiện biên lợi nhuận mảng kinh doanh. Tuy nhiên, số lượng giao dịch thành công chỉ đếm trên đầu ngón tay và những thương vụ M&A lớn vẫn chưa hiện diện nhiều.

Chuyên gia của VARS cho biết lý do là bởi tình hình kinh tế khó khăn khiến các doanh nghiệp kinh doanh ngoài ngành phải tập trung vào ngành nghề chính, chỉ có đủ tiềm lực để giao dịch các thương vụ giá trị nhỏ, trung bình.

Trong khi đó, cũng có rất ít nhà phát triển bất động sản trong nước còn khả năng thu xếp được dòng vốn để mua trong bối cảnh thanh khoản sụt giảm, chi phí tài chính tăng cao. Lượng giao dịch các thương vụ tỷ đô được kỳ vọng tăng từ dòng vốn ngoại.

Dữ liệu của VARS cho thấy, số lượng nhóm đầu tư ngoại quan tâm tìm hiểu M&A dự án bất động sản tăng mạnh. Nổi bật trong đó là nhóm các nhà đầu tư nước ngoài đến từ Singapore, Hàn Quốc, Đài Loan, Nhật Bản, Malaysia… Tuy nhiên, hầu hết các thương vụ mới chỉ đang trong quá trình thẩm định, đàm phán.

Nguyên nhân xuất phát từ việc trong quá trình đàm phán, bên mua chiếm ưu thế về dòng tiền nên thường mặc cả, chỉ muốn mua với mức giá thấp. Những dự án pháp lý sạch, vị trí đẹp, có tiềm năng được ưu tiên để mắt tới với giá bán giảm 10% – 20%.

Trong khi đó, ở phía bán, doanh nghiệp rất khó chấp nhận bán tài sản với giá rẻ sau khi đã bỏ quá nhiều công sức và chi phí cho việc tạo lập quỹ đất, dự án, thực hiện pháp lý.

Ngoài ra, một phần nguyên nhân khác dẫn đến hai bên không chốt được thương vụ là do nhiều chủ đầu tư dự án vẫn “tiếc”, đặt kỳ vọng quá cao, “khó khăn cũng đòi có lãi” nên đưa ra mức giá chưa thật sự thuyết phục.

Tuy nhiên, vẫn có trường hợp cá biệt, những chủ dự án do vào thế ‘bước đường cùng’ nên chấp nhận lỗ sâu để mong sớm có dòng tiền. Lý do là bởi họ không thể tiếp tục gồng gánh chi phí, sa lầy trong số lãi ngày càng tăng, đối mặt với nguy cơ “chết chìm trên đống tài sản”. Những doanh nghiệp này gần như không còn lựa chọn nào khác ngoài bán tài sản, bán dự án, bán doanh nghiệp từng phần để tái cơ cấu nợ, tái cấu trúc bộ máy hoạt động.

Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cho rằng, muốn thúc đẩy nhiều hơn nữa các thương vụ M&A diễn ra thành công thì cần cho phép những chủ đầu tư “đuối sức” được chuyển nhượng dự án hoặc một phần dự án tương ứng với điều kiện tối thiểu là hoàn thành giải phóng mặt bằng.

Ngoài ra, VARS kiến nghị để tài sản/dự án được định giá ở mức hợp lý, có lợi cho cả bên mua và bên bán thì thị trường nên có một kênh xúc tiến đầu tư bất động sản chuyên biệt để kết nối, hỗ trợ các đối tượng tham gia thị trường. Mặc khác, cơ quan này sẽ giúp cân bằng lợi ích, trung hòa giữa yêu cầu khắt khe về dự án của người mua với vùng giá chấp nhận được của doanh nghiệp.

Link gốc: https://vnbusiness.vn/tin-tuc/thi-truong-m-a-bat-dong-san-duoc-ky-vong-apos-hut-apos-dong-von-ngoai-1093369.html