Trong quá trình tái tổ chức không gian phát triển, TP. Hồ Chí Minh đang dần định hình mô hình đô thị đa trung tâm. Trong bức tranh đó, Thủ Thiêm với định hướng trở thành Trung tâm tài chính quốc tế (IFC) nổi lên như một hạt nhân mới, có khả năng chia sẻ và đối trọng với khu trung tâm hiện hữu.

Theo Tổ chức Hợp tác và Phát triển kinh tế (OECD), khu trung tâm thành phố (CBD) là vùng lõi tập trung hoạt động thương mại, tài chính, dịch vụ, có mật độ việc làm và lao động cao nhất, đồng thời sở hữu hệ thống hạ tầng giao thông công cộng dày đặc. Tại Diễn đàn bất động sản TP. Hồ Chí Minh với chủ đề “Hạt nhân trung tâm”, các chuyên gia nhận định với vai trò cửa ngõ phía Đông, quỹ đất rộng và quy hoạch bài bản, Thủ Thiêm đang hội tụ nhiều yếu tố tiệm cận mô hình CBD hiện đại.

Theo định nghĩa đô thị nén, không gian trung tâm mở rộng không chỉ giới hạn ở các khu truyền thống như quận 1 (cũ), quận 3 (cũ), mà còn kéo dài sang toàn bộ khu quận 2 (cũ), bao gồm Thủ Thiêm và Nam Rạch Chiếc. Đây là nơi tập trung mạnh các chức năng thương mại, tài chính, dịch vụ, được đầu tư hạ tầng đồng bộ, góp phần tạo thế cân bằng cho mạng lưới đa trung tâm của TP. Hồ Chí Minh.

Trong đó, IFC Thủ Thiêm, dự kiến vận hành từ năm 2025, được kỳ vọng trở thành động lực then chốt hình thành trung tâm tài chính mới của thành phố. Bài học từ Yeouido (Seoul) cho thấy sự xuất hiện của một trung tâm tài chính quốc tế có thể tạo hiệu ứng lan tỏa mạnh, thu hút doanh nghiệp, kéo theo nhu cầu lưu trú cao cấp, dịch vụ thương mại, bán lẻ và hạ tầng đô thị. Tại Seoul, Yeouido đã trở thành một cực tăng trưởng hoạt động song song với CBD truyền thống, là ví dụ mà Thủ Thiêm đang từng bước tiệm cận.

Lộ trình phát triển của Thủ Thiêm càng rõ nét khi loạt dự án hạ tầng chiến lược được thúc đẩy. Tuyến metro số 1 (Bến Thành – Suối Tiên), các cây cầu kết nối quận 1 (cũ) – Thủ Thiêm và quận 4 (cũ) – Thủ Thiêm cùng kế hoạch tuyến đường sắt Thủ Thiêm – Long Thành tạo nên mạng lưới giao thông liên vùng. Hạ tầng này là nền tảng thu hút dân cư, chuyên gia, doanh nghiệp dịch chuyển về phía Đông, đồng thời hình thành thế “song trung tâm” giữa quận 1 (cũ) và Thủ Thiêm trong tương lai.

Song song với quá trình đô thị đa trung tâm, thị trường bất động sản trung tâm TP. Hồ Chí Minh vẫn duy trì sức hút mạnh, đặc biệt là phân khúc chung cư. Dữ liệu từ Batdongsan.com.vn cho thấy trong 10 tháng đầu năm 2025, dù chỉ chiếm 28% nguồn cung, chung cư trung tâm lại thu hút đến 45% mức độ quan tâm, vượt trội so với các loại hình khác. Đáng chú ý, phân khúc chung cư hạng sang (từ 80 triệu đồng/m²) đang tăng trưởng mạnh cả về nguồn cung lẫn lực cầu, khi mức độ quan tâm trong quý III/2025 tăng tới 168% so với cùng kỳ năm trước.

Mặt bằng giá mới liên tục được thiết lập. Tại quận 1 (cũ), một số dự án thứ cấp ghi nhận mức giá khoảng 413 triệu đồng/m², quận 2 (cũ) khoảng 314 triệu đồng/m², trong khi phần lớn các dự án còn lại phổ biến ở ngưỡng 101–182 triệu đồng/m². Giá chung cư tăng trong bối cảnh nhu cầu ở thực cao, còn giá nhà phố, nhà riêng khu trung tâm đã vượt xa khả năng chi trả của nhiều người mua.

Trong bức tranh đó, khu đô thị Nam Rạch Chiếc (phường An Phú cũ) trở thành điểm sáng mới khi thu hút sự quan tâm của cả nhà đầu tư lẫn người mua ở thực. Dữ liệu Batdongsan.com.vn ghi nhận mức độ quan tâm bất động sản khu vực này trong quý III/2025 tăng gần 10% so với quý trước. Sở hữu lợi thế liền kề Thủ Thiêm, kết nối trực tiếp các trục Mai Chí Thọ, Song Hành – cao tốc TP. Hồ Chí Minh – Long Thành – Dầu Giây, khu vực này quy tụ nhiều dự án hạng sang như The Privé (Đất Xanh Group), góp phần nâng chuẩn chất lượng sống.

Giai đoạn 2015–2025, giá bất động sản trung tâm TP. Hồ Chí Minh tăng mạnh ở tất cả các phân khúc nhưng với biên độ khác nhau. Đất nền dẫn đầu với mức tăng 384% (từ 25 lên 121 triệu đồng/m²), tiếp đến là chung cư tăng 197% (từ 31 lên 92 triệu đồng/m²), nhà riêng tăng 168% (từ 56 lên 150 triệu đồng/m²) và nhà mặt phố tăng 134% (từ 92 lên 215 triệu đồng/m²). Đà tăng nhanh của đất nền và nhà riêng tạo áp lực tài chính lớn, khiến nhiều người mua trung tâm chuyển hướng sang chung cư cao tầng – kênh sở hữu nhà ở có mức đầu tư “mềm” hơn nhưng vẫn đảm bảo tiện ích, an ninh và kết nối.

Ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng giám đốc Batdongsan.com.vn, nhận định Thủ Thiêm không chỉ là không gian mở rộng của trung tâm hiện hữu mà có khả năng trở thành trung tâm đối trọng về kinh tế, tài chính trong vòng 5–10 năm tới, khi các dự án hạ tầng và tài chính hoàn thiện. Mạng lưới đa trung tâm dự kiến sẽ làm thay đổi cách vận hành đô thị, kéo theo nhu cầu nhà ở chất lượng cao tiếp tục gia tăng. Theo ông, bất động sản trung tâm – bao gồm khu cũ và Thủ Thiêm – vẫn giữ vị thế đặc biệt với nhu cầu ổn định và phụ thuộc chặt chẽ vào năng lực kết nối hạ tầng, là những yếu tố giúp phân khúc này duy trì sức đề kháng tốt trong trung và dài hạn, ngay cả khi thị trường chung bước vào các chu kỳ điều chỉnh.