Bộ Xây dựng cho biết đến cuối tháng 8/2025, dư nợ tín dụng bất động sản khoảng 4,1 triệu tỷ đồng; trong đó 1,81 triệu tỷ đồng dành cho hoạt động kinh doanh bất động sản, tăng hơn 10% so với cuối tháng 5. Ngân hàng Nhà nước (NHNN) thống kê tín dụng lĩnh vực này giai đoạn 2021–2024 tăng bình quân 18,05%/năm; tính đến 31/8/2025 đã tăng khoảng 19% so với cuối năm 2024.

Tại Diễn đàn Đầu tư Việt Nam 2026, chuyên gia Đinh Thế Hiển cho biết 9 tháng đầu năm, tín dụng toàn nền kinh tế tăng khoảng 13%, riêng bất động sản gần 20%, với cú hích mạnh trong 2 tháng cuối quý III. Bà Hà Thu Giang (Vụ Tín dụng các ngành kinh tế, NHNN) nhận định tốc độ tăng “phù hợp” với diễn biến thị trường khi nhiều dự án tái khởi động. Báo cáo quý III/2025 của các ngân hàng cũng cho thấy mảng này tiếp tục được “ưu ái”: Techcombank dư nợ BĐS 237.838 tỷ (chiếm 32,81% tổng dư nợ); VPBank 205.955 tỷ (22,97%); SHB 184.044 tỷ (tỷ trọng 30,27%); MBBank 97.021 tỷ (10,42%); HDBank 66.656 tỷ (13,6%); TPBank 29.419 tỷ (9,94%).

Ở kênh vốn khác, VIS Rating cho biết đến cuối 9/2025, dư nợ trái phiếu doanh nghiệp bất động sản còn khoảng 400.000 tỷ đồng, cho thấy tín dụng ngân hàng vẫn là nguồn vốn chủ lực. Theo Maybank Investment Bank (Vietnam), “bộ đệm an toàn” của hệ thống ngân hàng Việt Nam còn khiêm tốn do doanh nghiệp phụ thuộc mạnh vào vốn vay ngân hàng khi thị trường trái phiếu chưa phát triển tương xứng.

Góc nhìn rủi ro, Fitch Ratings (ông Willie Tanoto) cảnh báo tăng trưởng tín dụng thường vượt GDP danh nghĩa, đẩy đòn bẩy hệ thống lên cao: tổng dư nợ 5 năm qua đã gấp đôi, có thể đạt 145% GDP vào cuối 2025 (cuối 2024 ở mức 134%). Ước khoảng 10% thu nhập người dân dành để trả lãi vay, do đó không thể chỉ trông vào giảm lãi suất để kích tín dụng. Fitch khuyến nghị tăng dự phòng rủi ro, quỹ dự trữ để nâng sức chống chịu.

Số liệu quý III/2025 cho thấy nợ xấu nội bảng toàn ngành tăng thêm khoảng 7.000 tỷ lên 274.000 tỷ đồng, tỷ lệ nợ xấu 2,01%. Tuy vậy, nợ xấu hình thành ròng giảm còn 28.000 tỷ, hoạt động xử lý rủi ro thu hẹp còn 21.000 tỷ; trích lập dự phòng tăng lên 34.000 tỷ, giúp LLR cải thiện nhẹ lên 96%. Dù vậy, nợ nhóm 2 tăng trở lại trên 50.000 tỷ là tín hiệu cần theo dõi.

Về quản trị, VPBank nhấn mạnh xây dựng văn hóa quản lý rủi ro, tuân thủ nhưng linh hoạt, chủ động nhận diện rủi ro mới (an ninh mạng, AI, rủi ro phi tài chính…). Ngân hàng Thế giới khuyến nghị cải thiện tỷ lệ an toàn vốn, tăng cường khung giám sát hợp nhất, xử lý sớm rủi ro phát sinh từ liên kết ngân hàng – tập đoàn.

Tại phiên họp Chính phủ tháng 10/2025, Thủ tướng yêu cầu NHNN ưu tiên tín dụng cho sản xuất – kinh doanh, các động lực tăng trưởng, đồng thời kiểm soát chặt tín dụng vào lĩnh vực rủi ro (trong đó có bất động sản), không để rủi ro cục bộ hay hệ thống. Tóm lại, tín dụng bất động sản đang tăng nhanh theo nhịp hồi phục dự án, nhưng đòi hỏi kỷ luật rủi ro và bộ đệm an toàn đi kèm để bảo đảm ổn định vĩ mô.