Thị trường bất động sản tại TP.HCM đang chứng kiến sự lệch pha nghiêm trọng cả về phân khúc lẫn nguồn cung nhà ở. Thành phố hiện không còn nhà ở vừa túi tiền.

Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) vừa cảnh báo một số dấu hiệu bất ổn sau khi thị trường ghi nhận tình trạng giảm tốc, chững lại, giảm thanh khoản, đồng thời đưa ra một số kiến nghị tới Chính phủ.

TP.HCM không còn nhà ở dưới 30 triệu đồng/m2

Trước hết, sự lệch pha cung – cầu, thiếu hụt nguồn cung dự án đang ảnh hưởng đến nguồn cung nhà ở. Tình trạng này cũng xuất hiện đối với phân khúc thị trường, lệch về phân khúc nhà ở cao cấp, đặc biệt thiếu nguồn cung nhà ở có giá trị dưới 2 tỷ đồng/căn và nhà ở xã hội.

Vào năm 2020, loại nhà ở bình dân dưới 30 triệu đồng/m2 chỉ chiếm 1% tại TP.HCM. Mặt khác, từ năm 2021 đến nay, thành phố không còn nhà ở vừa túi tiền trong khi phân khúc cao cấp chiếm 74%, trung cấp chiếm 26%.

“Tình trạng thiếu sản phẩm nhà ở, nhất là sản phẩm có giá vừa túi tiền, khiến giá nhà tăng liên tục trong hơn 5 năm qua. Hiện TP.HCM đã có ngôi nhà liền thổ có giá lên đến 500 tỷ đồng, hoặc căn hộ cao cấp hạng sang có giá trên 100 tỷ đồng”, đại diện HoREA phản ánh.

Bên cạnh đó, việc hàng nghìn căn hộ du lịch, biệt thự du lịch, nhà phố du lịch (condotel) bị thu hồi giấy chứng nhận (sổ hồng) do công nhận “quyền sử dụng đất ở không hình thành đơn vị ở” trái pháp luật, nay được cấp đổi, cấp lại sổ hồng nhưng có thể bị trừ đi thời hạn sử dụng đất kể từ ngày được cấp đổi, cấp lại sổ hồng đang gây bất an cho nhiều khách hàng.

Trên thực tế, hoạt động giao dịch bất động sản ngày càng trầm lắng. Khách mua nhà và chủ dự án cũng gặp khó khăn khi tiếp cận nguồn vốn vay tín dụng.

Tính riêng quý II, giá trị phát hành trái phiếu doanh nghiệp bất động sản đã giảm 79%.

Cần đảm bảo các quyền cơ bản của chủ đầu tư

HoREA đánh giá thị trường bất động sản vẫn chưa phát triển minh bạch, lành mạnh, ổn định, bền vững và còn tiềm ẩn nhiều rủi ro. Do đó, cần có các quy định pháp luật hoàn thiện nhằm khắc phục tình trạng đầu cơ nhà, đất.

Phát biểu tại hội nghị, đại diện hiệp hội kiến nghị hoàn thành sửa đổi Luật Đất đai 2013 và một số luật liên quan trong năm 2023 nhằm đảm bảo tính đồng bộ, thống nhất.

Song song, doanh nghiệp cũng cần được đảm bảo quyền tiếp cận nguồn lực đất đai để triển khai dự án, trong đó có “quyền” được công nhận chủ đầu tư sau khi doanh nghiệp đã “có quyền sử dụng đất khác không phải là đất ở” phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch phát triển đô thị, nhà ở.

Không để xảy ra tình trạng ‘đấu giá cuội, đấu giá có quân xanh-quân đỏ’, ‘đấu thầu cuội, đấu thầu chân gỗ’ hoặc thông đồng dìm giá, đẩy giá ảo hay lợi dụng đấu giá, đấu thầu để trục lợi bất chính, gây ra các hệ quả tiêu cực

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA

Hiệp hội kiến nghị Chính phủ phổ biến phương thức đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất để lựa chọn nhà đầu tư, tránh trường hợp chỉ định nhà đầu tư từng xảy ra trước đây.

Ngoài ra, doanh nghiệp cần có quyền tự chủ kinh doanh, trong đó gồm quyền chuyển nhượng dự án bất động sản nhà ở thương mại. Về lâu dài, Hiệp hội đề nghị Nhà nước cho phép chủ đầu tư được quyền chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản, nhà ở, bao gồm quyền chuyển nhượng dự án đầu tư có sử dụng đất.

Tránh siết quá tay thị trường vốn

Đáng chú ý, doanh nghiệp cần được tạo điều kiện để tiếp cận nguồn vốn tín dụng và các nguồn vốn trên thị trường vốn, bao gồm trái phiếu doanh nghiệp.

Trước lộ trình hạn chế tín dụng vào các lĩnh vực rủi ro, trong đó có bất động sản, của Ngân hàng Nhà nước và ngân hàng thương mại, doanh nghiệp bất động sản kỳ vọng hoạt động phát hành trái phiếu có thể bù đắp sự thiếu hụt nguồn vốn tín dụng ngân hàng.

Hiện tại, thị trường vốn vẫn chưa phát triển đầy đủ, các quỹ đầu tư bất động sản, quỹ REIT nhỏ bé, nên các doanh nghiệp phải dựa vào trái phiếu chiếm khoảng 38% GDP. Do vậy, việc Nhà nước thắt chặt song song tín dụng và trái phiếu doanh nghiệp có thể gây đứt gãy dòng vốn đầu tư.

“Hiệp hội đề nghị không vì một số ít doanh nghiệp có sai phạm, vi phạm pháp luật mà siết quá chặt, siết quá đà, siết cả doanh nghiệp làm ăn đàng hoàng, tuân thủ pháp luật đang chiếm đa số trong nền kinh tế”, ông Châu nhấn mạnh.

Qua đây, HoREA đề nghị Ngân hàng Nhà nước kiểm soát, nắn dòng vốn tín dụng thay vì “siết” tín dụng, đồng thời chỉ đạo các ngân hàng thương mại tiếp tục cho chủ đầu tư uy tín, dự án có tính khả thi lẫn cá nhân, gia đình tiếp cận vốn vay.

Hiệp hội thống nhất với Bộ Tài chính trình Chính phủ xem xét sửa đổi Nghị định 153/2020/NĐ-CP theo hướng chấn chỉnh, uốn nắn hoạt động phát hành trái phiếu doanh nghiệp, đặc biệt là trái phiếu riêng lẻ, để làm sạch thị trường trái phiếu.

Ngoài ra, HoREA đề nghị cho phép các tập đoàn, doanh nghiệp bất động sản kinh doanh đa ngành được hạch toán dùng phần lợi nhuận kinh doanh bất động sản để bù lỗ lĩnh vực khác.

Triển khai cẩn trọng mô hình chung cư có thời hạn

Về quy định “sở hữu căn hộ nhà chung cư có thời hạn (50-70 năm)”, HoREA cho rằng chưa nên áp dụng thời điểm hiện tại do đa số người dân có nguyện vọng sở hữu căn hộ nhà chung cư đi đôi với quyền sử dụng đất ở ổn định lâu dài. Ngoài ra, việc áp dụng sớm quy định này có nguy cơ gây biến động thị trường và xã hội.

Dù đã quy định 2 chế độ sở hữu gồm sở hữu nhà ở không xác định thời hạn và sở hữu nhà ở có thời hạn, Luật Nhà ở 2014 không bắt buộc áp dụng sở hữu căn hộ nhà chung cư có thời hạn.

Vấn đề quy định bắt buộc “sở hữu căn hộ nhà chung cư có thời hạn (50-70 năm), áp dụng cho các dự án xây dựng nhà chung cư mới khi xây dựng Đề án Luật Nhà ở (sửa đổi) trong thời gian tới cần được nghiên cứu kỹ, đánh giá tác động thấu đáo và lấy ý kiến người dân, vốn là đối tượng chính bị tác động.

Trên thực tế, cũng cần khuyến khích các dự án nhà chung cư sở hữu có thời hạn theo mô hình căn hộ dịch vụ với thời hạn sở hữu theo thời hạn dự án, phổ biến là 50 năm. Đây là loại căn hộ có giá bán chỉ bằng 70-80% so với căn hộ sở hữu vĩnh viễn.