Dù có mức giá lên đến hàng trăm triệu đồng mỗi m2, căn hộ cao cấp tại TP.HCM vẫn duy trì sức hút mạnh nhờ nguồn cung hạn chế, hệ tiện ích vượt trội và kỳ vọng tăng giá dài hạn.

Báo cáo của One Mount Group cho biết trong 9 tháng đầu năm, khu vực TP.HCM cũ chào bán hơn 4.330 căn hộ, tăng 144% so với cùng kỳ, trong đó hơn 80% thuộc phân khúc cao cấp với giá từ 80 triệu đồng/m2. Dù mặt bằng giá cao, lượng tiêu thụ vẫn đạt 5.300 căn, tăng 114%. Ở phân khúc hạng sang, giá sơ cấp phổ biến 130–140 triệu đồng/m2, tăng 23%, nhưng tỷ lệ hấp thụ vẫn vượt 90%.

Dữ liệu JLL Việt Nam cho thấy quý III chỉ có khoảng 1.240 căn hộ cao cấp mở bán, nhưng lượng tiêu thụ lên tới hơn 1.300 căn, gần gấp đôi quý II. Giá trung bình căn hộ cao cấp tại TP.HCM đạt khoảng 120 triệu đồng/m2, tăng 6,7% theo năm. Nhiều dự án vẫn bán hết 90–100% rổ hàng trong thời gian ngắn, phản ánh nhu cầu ổn định ở phân khúc này.

Trên kênh Batdongsan, lượng quan tâm với căn hộ cao cấp (giá từ 80 triệu đồng/m2 trở lên) trong quý III tăng 168% so với cùng kỳ. Xu hướng cho thấy dòng tiền đang dịch chuyển từ phân khúc trung cấp sang cao cấp, khi người mua tìm kiếm không gian sống tốt hơn và biên độ lợi nhuận dài hạn.

Ông Nguyễn Quốc Anh, Phó tổng giám đốc Batdongsan, cho rằng “cầu tăng, cung ít” là lý do cốt lõi giúp dòng sản phẩm này giữ được thanh khoản. Căn hộ cao cấp chiếm tới 45% nhu cầu tìm mua chung cư nội thành TP.HCM nhưng chỉ chiếm khoảng 28% nguồn cung. Thống kê của đơn vị này cho thấy giá căn hộ cao cấp nội đô đã tăng gấp 3 lần trong một thập kỷ, và đà tăng chưa dừng lại khi quỹ đất trung tâm tiếp tục thu hẹp.

Bà Trang Lê, Tổng giám đốc JLL Việt Nam, cho biết năm nay TP.HCM chỉ có khoảng 5.000–5.500 căn hộ cao cấp mở bán, trong khi lực cầu vẫn tăng nhờ tầng lớp trung lưu và nhu cầu sở hữu nhà nội thành mở rộng. “Nguồn cung quá ít so với nhu cầu càng thúc đẩy thanh khoản gia tăng”, bà nhận định.

Ở góc độ nhà đầu tư, bà Trần Ngọc Hải – người có nhiều năm đầu tư căn hộ cao cấp tại TP.HCM – đánh giá biên lợi nhuận là điểm hấp dẫn nhất. Bà từng đầu tư nhà liền thổ và căn hộ trung cấp, nhưng cho rằng tốc độ tăng giá và khả năng sang tay của căn hộ cao cấp vượt trội. Hai năm gần đây, biên lợi nhuận của phân khúc này đạt 15–20%, thậm chí 30–50%, so với mức 8–15% của các loại hình khác.

Ông Mauro Gasparotti, Giám đốc Savills Hotels, cho rằng sự mở rộng nhanh của tầng lớp trung – thượng lưu là “bệ đỡ” cho phân khúc cao cấp. Dự kiến đến năm 2030, Việt Nam có khoảng 77 triệu người thuộc tầng lớp trung lưu và khoảng 30 triệu người giàu, kéo theo nhu cầu lớn về không gian sống chất lượng cao. Cùng với đó, hạ tầng đô thị, mạng lưới metro, vành đai, các chương trình chỉnh trang đô thị và môi trường pháp lý minh bạch hơn đang tạo điều kiện để chủ đầu tư phát triển các dự án tiêu chuẩn quốc tế.

Dù vậy, từ năm 2026, phân khúc này được dự báo sẽ cạnh tranh gay gắt hơn khi nguồn cung mới tăng mạnh, với hơn 17.000 căn hộ dự kiến mở bán, phần lớn vẫn thuộc nhóm cao cấp và hạng sang. Những dự án không có lợi thế về vị trí, tiện ích hoặc thương hiệu sẽ khó giữ sức hút nếu không nâng chuẩn chất lượng và tạo thêm giá trị gia tăng cho khách hàng.